广州二手房9月价格指数报告

（2006年9月）

文中国指数研究院二手房研究中心

9月指数

1．广州二手房价格指数走势分析

本月广州二手房价格指数为929点，较上月略有下降，指数微降7点，环比降幅为0.75%。二手房挂牌均价5520元/平方米，比上月下降40元/平方米。

图1：各城市二手房价格指数走势图

与8月份相比，本月广州二手房略呈下降趋势，各区幅度不一，其中越秀区和白云区指数有一定增长，海珠区和天河区指数出现下跌，荔湾区降幅最大。

图2：广州各城区二手房价格指数走势图

2．广州二手房市场特征综合分析

传统旺季市场表现较平淡，二手房交易区域向郊区扩散

继8月广州二手房价格指数出现上涨之后，9月的二手房价格指数却略显降势，楼市的上升势头未能得到延续。原因是多方面，首先，新房市场本月表现较为活跃。本月，新房市场一改低调姿态，大量放盘的同时也采用多种促销手段，虽然表面上并未降价，但是优惠政策却频频出台，使得部分原本打算购买二手房的购房者转向了新房市场。其次，受政策影响，部分购房者仍抱持观望态度。广州房地产调控细则初稿出台，表示要严控户型，未来建设大量中小户型房产。该政策对于许多打算购买小户型的首次置业者产生了一定影响，部分陷入观望状态，从而使二手房市场的供求力量对比发生了变化。

本月二手房市场出现的一个新的明显现象是，买家多为二次置业者，是以改善居住环境为主要目的中高端消费群体，面积在150平方米左右的大户型和别墅所占的交易比重有所增加，豪宅销售较旺。另外，由于非中心城区的二手房价较为平实，价格上更有吸引力，购房区域开始表现出向郊区扩散的趋势。

3．区域价格指数分析

以9月份广州二手房价格指数作为参照，根据样本数据显示，本月越秀区二手房价格指数最高，达1369点；番禺区价格指数最低，为685点。

图3：广州各城区9月份二手房价格指数对比图

与8月份相比，各城区二手房价格指数升降不一，其中增幅最大的是越秀区，指数增长了36点，涨幅2.70%，其次是白云区，指数上升12点，涨幅1.41%。番禺区指数微升一个点。其他三区则有不同程度下降，其中降幅最大的是荔湾区，指数下降了43点，降幅为4.17%，海珠区与天河区的降幅皆在2%以下。

图4：广州各城区9月份指数环比变化图

1）天河区

本月天河区二手房价格指数为1154点，比上月下降15点，环比降幅1.28%，二手房挂牌均价6857元/平方米。天河区的7个片区中，珠江新城片区指数仍旧最高，为1737点，东圃片区指数最低，为908点。

图5：天河区各片区7、8、9月份指数对比图

本月天河区各片区指数中，珠江新城片区指数下降了13点，环比增幅0.74%，而后天河北片区指数则上升了54点，环比增幅4.95%；降幅最大的是天河公园片区，比上月下降了11点，环比降幅1.10%。

珠江新城片区今年来一直是公众关注的热点，在经历持续几个月的增长以后，本月二手房指数出现了下跌。其原因主要是进入金九银十销售旺季，大量的新房集中上市，挤压了二手房的交易市场。本月广州市面上的新房供应60%都来源于海珠区和天河区，其中天河区的供应量名列第一，超过6000套，而且都集中在珠江新城片区和天河公园片区，导致这两个片区的二手房交易不够活跃，影响整个片区的指数。

后天河北片区本月指数上升较大，主要由于中高档存量房源放盘量剧增，其中中档房源金燕花苑放盘量比上月增加三倍，汇景新城，天文苑，天诚广场等高档楼盘放盘量也有不同幅度的增加。天河区本月推出的新盘以豪宅公寓、别墅产品为主，带旺了二手市场的豪宅盘。在近期评选出的中国十大豪宅中，汇景新城名列第二，本月该楼盘的均价为10244元/平方米，远远超出上月的8645元/平方米。直接导致片区的整体均价由上月的6475元/平方米上升到6794元/平方米。

2）荔湾区

荔湾区本月二手房价格指数为988点，比上月下降43点，环比增幅为4.17%，二手房挂牌均价5866元/平方米。本月份西关片区指数仍为最高，为1160点，但相比上月下降了28点，环比降幅2.36%，芳村片区指数最低，为652点，但相比上月上升了45点，环比增幅7.41%。

图6：荔湾区各片区7、8、9月份指数对比图

荔湾区作为广州三大老城区之一，区内新楼盘较少，一直是二手交易占主要份额。本月西关片区指数有较大的下降，主要由于中低盘源的放盘量增加，而片区内的二手房均价并无增长，其中，富力新居和裕兴阁的放盘量对比上月几乎翻了一倍，但是价格均维持在4500-4800元/平。因为交通便利，商业发达以及较浓郁的民族风情，西关的二手房市场一直对投资者有较大的吸引力。而受金九银十的影响，本月二手房市场的大部分买家都是自住型，这部分买家较青睐的是楼龄较新，小区配套完善的二手商品房，荔湾区本月大量放盘的楼盘并不在此之列，影响了整体市场形势。

对比西关片区的下降，南岸片区和芳村片区则延续了上月的上涨趋势。这两个片区属于荔湾区的"郊区"，紧邻西关片区，房价却不如西关片区高昂，尤其是芳村片区，自从并入荔湾区以来，各方面利好不断，新公路的修建，花卉基地的定位，自然环境相对中心市区多了一份田园感觉，二手房交易市场大部分是楼龄较新的大户型，深受自住型置业者的喜爱，成为金九的交易旺区。

3）越秀区

本月越秀区二手房价格指数为1369点，比上月上涨36点，环比增幅为2.70%，二手房挂牌均价8133元/平方米。越秀区的5个片区中，东风东片区指数最高，为1613点，比上月增长74点，环比涨幅4.81%，环市东片区指数最低，为1242，比上月下降8点，环比降幅0.64%。

图7：越秀区各片区7、8、9月份指数对比图

本月越秀区内除东风东片区指数有较大增长外，其他各片区都有不同程度下降。降幅最大的是淘金区，达1.48%，比上月下降22点。

东风东片区比邻天河商圈，东风中商圈以及环市东商圈，片区内名校聚集，有广东工业大学、东环中学、东风东路小学等各个层次的学校，一向是家长置业的焦点，9月作为开学期，更是促进了家长置业者的购买决心，二手房价也随之上涨，导致整体片区的指数上升。

越秀区与其它老城区相比，文化氛围浓厚，在进行新建设的同时不忘对旧建筑进行改造，将新老建筑融合的较为完美。区内公园众多，新老商圈人气兴旺，生活便利，环境优美，无论自住还是投资都是上上之选。近几年来一直是关注的热点，二手房资源逐渐稀缺。本月越秀区内各片区放盘量都没有增长，东川片区和东风东片区还出现下降现象，直接影响到片区指数。

4）海珠区

本月海珠区的二手房价格指数为972点，比上月下降11点，环比降幅为1.12%，二手房挂牌均价5772元/平方米。海珠区的10个片区中，本月宝岗大道片区指数最高，为1214点，比上月上升29点，环比增幅2.45%；南洲片区指数最低，为686点，比上月上升4点，环比增幅0.59%。

图8：海珠区各片区7、8、9月份指数对比图

海珠区增幅最大的是滨江堤岸片区，达3.07%，比上月增长34点，其次是新港路片区，增幅达2.66%，比上月增长27点。前几月一直呈现增长趋势的工业大道、琶洲-赤岗、广州大道片区则有明显下跌。

本月海珠区的二手房交易市场呈现出两种不同的趋势，以自住型为主的住宅区都呈现上涨趋势，而以商业投资型为主的区域却不乐观。仍然是受"金九"的总体趋势影响，本月广州购房者以自主型买家为主，大部分是升级置业者，以更换更好的居住环境为主要目的。滨江堤岸的片区的江景豪宅迎合了这部分买家的需求，因此片区内各楼盘的价格都迎市而涨，提升了该片区的价格指数。

工业大道、琶洲-赤岗、广州大道三片区指数都出现较大幅度的下降，广州大道片区的降幅更是高达5.72%。一方面，会展带来的开发热情已经逐渐消逝，买方市场回归理性，这几个区域内的商业开发还不够成熟，放盘量虽然在不断的增加，但是高质量的房源并不多，另一方面，受新政打击，投资型买家观望态度较强，买家反映的冷淡导致这些片区内的挂牌价下降，整体价格指数随之下降。

5）白云区

9月份白云区二手房价格指数为863点，比上月增长12点，环比增幅为1.41%，二手房挂牌均价5128元/平方米。四个片区中，同和南湖片区指数最高，为1045点，比上月上升51点，环比增幅5.13%；新市片区指数最低，为716点,比上月下降3点，环比降幅0.42%。

图9：白云区各片区7、8、9月份指数对比图

作为二手交易旺区，本月白云区二手交易保持良好态势，除新市片区指数略降外，其他三个片区都有不同程度的增长。

白云区的二手市场均价5000元/平以下的货源很多，许多买不起一手的中低收入购房者都喜爱在此地置业。其中同和南湖片区优势尤其明显，依山傍水，是闹市中的郊景区，聚集大量性比价极高的大户型二手楼盘。本月白云区的新货供应量极少，且大部分是旧盘新货，新房市场基本处于缺货状态，也迫使有意在此区域购房的市民将眼光投入二手房。

6）番禺区

本月番禺区二手房价格指数为685点，比上月增长1点，环比增幅为0.15%，二手房挂牌均价4070元/平方米。洛溪片区指数上涨2点，涨幅为0.28%，华南片区指数上涨1点，环比增幅为0.15%。

图10：番禺区各片区7、8、9月份指数对比图

新政以来的三个月，番禺二手楼市都处于平稳状态，每月的指数均有一两点的增长，是广州各个区中最稳定的。从具体的数据显示来看，番禺区内两个片区每月的放盘量和挂牌均价都在稳步上升。祈福新村在接连大量放盘后又一次增加数百房源，显示了该楼盘巨大的潜力。

番禺二手市场受新政冲击较小，随着广州市政建设的"南拓"趋向，番禺区内的交通情况和商业发展环境都有了较大的改善，大量的工厂，商行的迁入带旺了该区的人气，购房需求也因此增加，更多的基础设施正在修建中，社会各个方面都对该区抱以极大希望。区内二手房大多是大户型楼盘，楼龄较新，配套设施完善，价格多在4500以下，除了当地购房者以外，也颇受天河等地白领阶层的青睐，可以预见未来还有较大的上涨空间。

附表：9月份广州各片区二手房价格指数变化表

附：指数编制说明

编制对象：广州市二手商品住宅（不包含别墅）。

样本来源：来自300多家房地产经纪公司挂牌信息、搜房网挂牌数据以及其它媒体挂牌信息。

样本容量：每月采集2万条以上二手房样本挂牌信息，覆盖全市6个二手房交易较为活跃的行政区，214个商品住宅楼盘。

样本信息：每个样本共采集物业类型、建筑面积、挂牌总价、户型、朝向、楼层、周边配套等10个指标信息。

指数基期：以2004年12月为基期，以北京二手房价格基期指数1000点为基准计算指数，使广州二手房价格指数与其它城市指数具有同期可比性。

发布内容：全市当期指数、均价，各期指数时间序列，及各城区指数、各片区指数。

发布频率：每月中旬发布上月指数报告。