广州二手房价格指数十月月报

文 中国指数研究院二手房研究中心

1．广州二手房价格指数走势分析

本月广州二手房价格指数为948点，较九月上升19点，环比涨幅为2.05%。二手房挂牌均价5634元/平方米，比上月上涨114元/平方米。

与9月份相比，本月广州二手房指数有较大幅度的上升，除白云区外各区皆有上涨，其中老城区越秀区和荔湾区指数增长较大，涨幅均超过4%，白云区指数环比下降1.27%。

2．广州二手房市场特征综合分析

市场回温，二手房价普遍走高

10月份除了白云区指数略有下降，各区指数全线泛红，个别区域指数创下了06年新高。原因主要来自三个方面：首先，10月中下旬，一手市场的促销热潮已过，众多购房者翘首等待的房价大幅下滑的情况并未出现，对于许多首次置业的普通市民来说，新房仍然高不可攀，失望过后，部分购房者回流到价格相对低廉的二手市场。同时，在上月由于受一手市场影响二手市场产生了较大波动，而在本月经过调整逐渐理性回归。其次，九月中旬出台的限制豪宅用地的相关政策催热了豪宅及别墅市场，广州的大部分豪宅别墅楼盘均价上涨，带动了附近的二手房市场。再次，受百届广交会的影响，考虑到广州酒店价高量少，不如买套房子平时出租会展期间自住，一部分外地客商"因租而买"，租赁较旺的房源区本月二手买卖也较旺；另外，国庆加重阳，许多回乡探亲的本地人选择购买养老房供父母子女居住，这部分购买者倾向选择老城区较成熟的大户型社区二手房，在老城区二手房购买力市场占据了一定比例。

距离年底还有两个月，而此前国家相关部门表示，新一轮的调控在年底又将展开，广州二手房市场的后市走向尚未明朗。

3．区域价格指数分析

以10月份广州二手房价格指数作为参照，根据样本数据显示，本月越秀区二手房价格指数最高，达1429点；番禺区价格指数最低，为702点。

与9月份相比，除白云区外各城区二手房价格指数均有上升，其中增幅最大的是越秀区，指数增长了60点，涨幅4.38%，其次是荔湾区，指数上升43点，涨幅4.35%。番禺区与海珠区的指数涨幅均在2%以上；天河指数微涨4点，环比涨幅0.35%；白云区指数下降11点，环比降幅1.27%。

1）天河区

本月天河区二手房价格指数为1158点，比上月微升4点，环比涨幅0.35%，二手房挂牌均价6879元/平方米。天河区的7个片区中，珠江新城片区指数仍旧最高，为1797点，东圃片区指数最低，为927点。

本月天河区各片区指数无论升降，都有较大幅度的波动，珠江新城片区波动最大，指数上升了60点，环比增幅3.45%。天河公园与华景新城片区指数的增长都超过30点，涨幅均在3%以上。后天河北片区降势最大，指数下降了16点，环比降幅1.40%。天河北片区指数下降7点，环比降幅0.50%。

与九月指数比较可以发现，九月指数有所下降的珠江新城和天河公园片区，本月指数都有较大幅度的上升，而九月呈降势的天河北与后天河北片区，本月则有所下降。但无论是升是降都仍高于八月的价格指数，可见本月天河的二手市场呈现一种理性回归的态势，是对受一手市场影响过大的九月二手市场异常波动的一次理性调整。

天河区一手楼价黄金周并未出现购房者所期盼的下滑现象，等待之后大部分购房者在失望中回流到二手房市场，相比一手的天价，价格较为低廉，选择性更大的二手房重新获得了他们的青睐。均价在6000-10000的中高档二手房本月挂牌均价仍有一定幅度的增长。另外，据悉，第四季度将迎来商业物用市场高峰期，10月份到11月份，天河区将有国际金融广场、富力中心、丰兴大厦等全新写字楼推出，面积达到36.5万平方米，占广州同期推出的56万平方米全新写字楼的65%。商业物用的集中上市吸引大量企业入住，进一步扩大了天河区的白领住宅需求，在房源有限的情况下，抬高了二手住宅价位。作为天河区主要二手住宅供应地的员村片区、天河公园片区以及东圃片区本月放盘量增加不多，挂牌均价平均上涨100元/平左右，维持在5000-8000元/平，5000元/平以下的单位只有富力新村和华颖花园仍有供应。

上月因一手市场影响指数有所下降的珠江新城片区，本月上涨势头颇旺，再创06年指数新高。分析数据可以看出，本月珠江新城二手房源放盘量与上月基本持平，但是各个楼盘的均价都有不同幅度的上升，片区整体挂牌均价比上月增长354元/平。显示出珠江新城巨大的升值潜力。政府投入的不断增加以及著名金融企业的陆续入住，使得珠江新城的大型商圈集聚效应逐步显现，珠江新城被称为广州的"华尔街"。9月底，已经有中国农业银行广东省分行、深圳发展银行广州分行等共7家金融机构正式进驻珠江新城金融商务区。10月中旬，广州市政府颁发2956.7万元对这些金融机构进行奖励和补贴。另外，还有不少中外资金融机构咨询相关政策，表示了进驻金融商务区的意向。而早期进驻珠江新城的各大企业也陆续表示了对使用效果的满意，更加强了投资者的信心。

2）荔湾区

荔湾区本月二手房价格指数为1031点，比上月上升43点，环比增幅为4.35%，二手房挂牌均价6125元/平方米。本月西关片区指数仍为最高，为1196点，比上月上升36点，环比涨幅3.10%，芳村片区指数最低，为652点，与上月持平。

 荔湾区本月指数对比九月有所上涨，对比八月则恰恰持平，十月该区的放盘量与均价都有小幅度的提升，恢复了荔湾二手房出身传统老城区的尊贵地位。

本月西关片区与南岸片区的均价对比上月上涨250元/平左右，西关片区达到7107元/平，南岸片区达6231元/平，芳村片区基本与上月持平，无明显增长。前两个片区内均价在8000-9000元/平的高档楼盘康王阁和文昌阁本月放盘量都有较大增长，对片区价格指数的提升贡献较大。

在本月召开的荔湾区党代会上，区政府官员表示要充分利用荔湾区目前是广州唯一拥有"一江两岸"的优势。今后五年，荔湾区将围绕建设现代化商贸文化旅游区，深入实施"商旅带动、产业升级、科教强区、环境优化"四大发展战略，重点打造"珠江魅力"品牌。对康王路、花地大道、芳村大道沿线商业中心进行特色培育，提升商贸聚合度，整合上下九商圈，在原芳村地区，则以星级酒店、写字楼和展贸中心为发展重点。政府规划的出台直接刺激到商圈周边，尤其是珠江沿线的二手房市场。

同时，占全市危旧房总量一半的荔湾区成功的进行了危旧房改造，到本月为止，八成危旧房已经改造完毕，部分拆迁后土地已经成功拍卖，旧貌即将换新装，吸引了部分长线投资者的关注。另外，荔湾以其浓郁的地方风情一直是传统老广州人置业的首选地，国庆加重阳，许多在外的广州人回乡探亲，会倾向于购买房子为父母养老，荔湾老城区二手房对这部分买家无疑具有强烈吸引力。

3）越秀区

本月越秀区二手房价格指数为1429点，比上月上涨60点，环比增幅为4.38%，二手房挂牌均价8491元/平方米。越秀区的5个片区中，东风东片区指数最高，为1677点，比上月增长64点，环比涨幅3.97%，环市东片区指数最低，为1232，比上月下降10点，环比降幅0.81%。

本月越秀区内除环市东与淘金片区指数下降外，其他各片区都有不同程度上升。降幅最大的是淘金区，达7.83%，比上月下降115点。

越秀区的二手住房凭借商圈效应、名校聚集、公园设施齐全、交通便利等等众多优势，尽管房价一路高涨，仍然无法缓解供求严重失衡的局面。本月各片区的挂牌均价平均上涨200元/平左右，东风东片区均价达9959元/平，大有突破万元大关的气势。区内房源供应量并未因为广交会而有所增加，基本与上月持平，淘金片区与环市东片区的房盘量甚至出现紧缩现象，直接导致这两个片区的价格指数下降。

4）海珠区

本月海珠区的二手房价格指数为994点，比上月上升22点，环比涨幅为2.26%，二手房挂牌均价5904元/平方米。海珠区的10个片区中，本月宝岗大道片区指数仍然最高，为1231点，比上月上升17点，环比增幅1.40%；南洲片区指数最低，为698点，比上月上升12点，环比增幅1.75%。

海珠区是本月二手房市场最大的赢家。十个片区二手房价格指数无一例外都有增长，涨幅最小的广州大道片区也达到了0.34%，涨幅最大的工业大道片区则达到5.53%。二手房挂牌均价则比上月升132元/平方米。

本月海珠区二手房市场的交易主要来自两方面的购买力，一是本地人自主型换房买家，二是广交会带来的"由租而买"的半投资半自主型买家。这两种购买力在需求上都有重合的地方，即都比较偏重望江靓景盘，后者同时也看中靠近租金回报率较高，靠近商业中心的交通要道盘。从数据上可以看出，滨江堤岸、晓港花园、工业大道等本月放盘量最多的片区都是符合这些条件的。

琶洲-赤岗片区作为广交会新的中心展点所在地，本月租赁市场旺势惊人，但是由于该片区本身的二手房市场素质不高，对外地客商的吸引力并不很大，大部分"因租而买"的客商仍然选择在相邻片区购买较为成熟的社区高素质楼盘。琶洲写字楼市场目前态势较好，国庆期间，和平商务中心以及财智大厦同时推出市场，以中小户型居多和功能细分化成为写字楼界的亮点。虽然目前因为人气不足以及配套设施欠缺，琶洲写字楼租价偏低，保利国际广场甚至打出低价旺场的招牌，但是必须看到其与珠江新城拥有同样的优势--江景、地铁站以及政府支持。可以预见未来琶洲写字楼的发展将呈上升态势，而与此同时带来的商圈效应以及众多企业白领的需求，将催热该片区的二手房市场，同时伴随写字楼配套设施的逐步完善，也提高了附近二手房的素质，对于长线投资者来说，升值空间还是很大的。

5）白云区

10月份白云区二手房价格指数为852点，比上月下降11点，环比跌幅为1.27%，二手房挂牌均价5062元/平方米。四个片区中，同和南湖片区指数最高，为1017点，但比上月下降28点，环比降幅2.68%，是本区内降幅最大的片区；新市片区指数最低，为712点，比上月下降4点，环比降幅0.56%；机场路片区与麓湖片区指数则有小幅度的增长。

本月白云区二手房价格指数出现较大幅度的下跌，同和南湖下跌尤其明显，跌后指数居于八月指数和九月指数之间，是对该片区上月"大跃进"的一次理性调整。另外，本月的指数下跌一定程度上也是受广交会影响。

适逢百届广交会，本月广州市租赁市场火爆，酒店价高位少，催发了民房短期租赁的红火。临近白云展馆，又拥有白云山风景区，白云区内许多于被出售二手房的市民都临时改为短租公寓，接纳来自四面八方的广交会客商。与中心市区不同的是，由于地理位置较偏远，没有商圈支持，日常租金回报率相对较低，白云区的住宅除了短租以外很难吸引客商进行买卖投资。本月白云区均价在3000-4000的同德花园、云东小区等中低档楼盘放盘量增长较大，但是挂牌均价并未出现增长，导致价格指数下降。

6）番禺区

本月番禺区二手房价格指数为702点，比上月增长17点，环比增幅为2.48%，二手房挂牌均价4172元/平方米。洛溪片区指数上涨6点，涨幅为0.84%，华南片区指数上涨18点，环比增幅为2.63%。

番禺区的二手市场本月上涨趋势较为喜人，打破了以往几个月稳中微升的惯势，出现了17点的赠长，涨势达到2.48%。两个片区的房源量和挂牌均价仍然稳步上升，华南片区的均价上涨明显，比上月平均上涨100元/平方米。

华南片区二手房价格指数的大步提高，得益于一手住宅的旺销，尤其是别墅的旺销，带动了二手豪宅与别墅市场。土地政策对豪宅别墅用地的控制显示出渐强的调控决心，促使市面上现有的别墅以及类别墅变得弥足珍贵，即便要征收不菲的增值税，仍受大量实力较强的投资者以及二次、三次置业者追捧。华南片区作为广州最大的别墅供应区之一，片区内的华南碧桂园和广州雅居乐楼盘内皆有大量楼龄较新、性比价较高的独立别墅和连排别墅，这些别墅的二手均价都在一万元左右，大大提升了整个片区的价格指数。

番禺区本月市政利好不断，广州选址番禺中东部进行亚运村建设，未来几年内，市政府将投入大量资金与人力进行亚运村建设，可以预见番禺区在亚运村的带动下将跑步前进。其次，作为广州新城规划建设的一部分，番禺政府将在化龙镇建成广东省最大的综合性批发市场，番禺区新火车站周边将打造成为广州第四大商圈，商圈利好从来都是聚集人气，提升地气的最佳途径，该商圈的建设势必惠及番禺房地产市场。再次，经过3年的建设，新光快速路首段已于10月底开通，海珠至番禺的车程将从半小时缩短为15分钟，交通的利好直接惠及沿线的二手楼盘。相比未来的蓝图美景，番禺区目前4000-6000元/平的普通二手房价可谓"至抵"，上涨空间仍是巨大的。

 附：指数编制说明

编制对象：广州市二手商品住宅（不包含别墅）。

样本来源：来自300多家房地产经纪公司挂牌信息、搜房网挂牌数据以及其它媒体挂牌信息。

样本容量：每月采集2万条以上二手房样本挂牌信息，覆盖全市6个二手房交易较为活跃的行政区，214个商品住宅楼盘。

样本信息：每个样本共采集物业类型、建筑面积、挂牌总价、户型、朝向、楼层、周边配套等10个指标信息。

指数基期：以2004年12月为基期，以北京二手房价格基期指数1000点为基准计算指数，使广州二手房价格指数与其它城市指数具有同期可比性。

发布内容：全市当期指数、均价，各期指数时间序列，及各城区指数、各片区指数。

发布频率：每月中旬发布上月指数报告。