业主一再反价还不退定

http://esf.gz.soufun.com搜房二手房网 2008 年3 月13 日南方都市报

陈小姐6月份在白云区看中一套小单位,交付了10000元定金,并很快签订了三方合同,合同中规定了买方必须在7月15日交首期款同时办理过户手续,但是由于15日是周末,于是三方口头约定到7月16日再进行这一程序,后来因为银行发放贷款时间延迟了几天,在征得业主同意的情况下,过户时间一直拖到18日。16日业主曾返价,提出要增加1万元,陈小姐斟酌之下同意了。但是到了18日,业主再次返价。这次陈小姐生气了,认为业主这样无休止地返价很没有诚意,而且返价已经超出了她的支付能力。于是陈小姐提出解除合同,业主同意了。但是当陈小姐试图追回定金的时候,中介和业主均以陈小姐过期未支付首期款违约为由,拒绝退回定金,并要求支付中介费和违约金。

专家点评

双方都存在一定的违约行为。陈小姐的延迟履行付款义务,如果有证据证明获得了业主的同意或者由于其他不可抗力而推迟,那么可以免除其违约责任,否则也应按合同承担一定的违约责任。如果有证据证明业主签订合同后一再返价,那么就可证明业主违约。这种违约行为可以致使合同目的无法实现,因此,陈小姐可以行使解除权,并以业主违约要求退回定金并赔偿损失。但是因为双方是签订了合同后解除,中介有权获取中介费。这个中介费的损失可以作为陈小姐因业主违约解除合同的损失向业主追偿。

解决方案

很多人对于一些客观的因素,比如周末无法过户等影响约定交易时间的情况容易掉以轻心,认为只要大家商量同意就可以。一般来说业主不会因此为难,但是很难保证在其他有争议的环节上这一点不被利用。因此,一方面,三方必须就履行合同义务过程中做的改变形成书面证明；另一方面,对于买家,特别是做按揭的,在合同中将过户时间很确定地写成“某年某月某日”是不明智的,因为银行审核申请,发放贷款的具体时间很难把握,只要稍有延误,业主和中介公司追究买家违约责任很容易。可在附加条款中加入:拿到银行同意放贷回执后×天之内办理过户。

【险情】付了首期款,业主玩失踪

丁小姐好不容易看中了广碧一套两房单位,在经历了业主两轮反价之后,终于以65万的价格签下了合同。由于业主的房子尚未供完贷款,因此业主提出,丁小姐先给一笔首期款20万,用来赎契；丁小姐答应了这个要求。而与此同时,业主也把钥匙给了丁小姐,丁小姐心想,虽然房子尚未过户,但迟早是自己的,因此也开始对物业进行重新装修。然而令丁小姐意想不到的是,几个星期之后,在业主赎完契拿到房产证之后,业主却消失了,无论哪种方式都无法联系上,同时物业也被换了一把锁。这下子,不但过户等交易程序无法进行下去,连已经投入几万元的装修,也只好停顿下来,而交纳了费用的按揭业务,也陷入了僵局。

专家点评

覃刚(广东圣和胜律师事务所律师,广州市律师协会房地产法律专业委员会委员)

这个案例中,幸运的是双方有购房合同为证。如果有购房合同规定办理的手续,买房人已经履行了相应的义务,业主即应承担对应的义务,也就是说要依合同规定与协助买房人办理房屋过户手续,若玩消失,买房人可将其诉讼至法院,待取得法院的胜诉判决书后到房管局去办理房屋过户手续。

不过从法律的实践来看,同一案件,在不同法官的手里,也非常可能出现两种不同的结果。一种会判决违约方承担违约责任,而可以不继续履行合同；一种是判决支持合同的效力而按照原告的请求继续履行合同,但是在执行阶段,将陷入难以操作的地步。如果要求对方承担违约责任,即使业主消失了,也可通过查封其房产待胜诉后进入拍卖的执行程序从拍卖款中受偿；或者如果能查证业主其他财产,也可以申请执行其他财产从而受偿。

而如果在之后的时间里,业主出现,并且在履行合同中存在违约,除了继续履行合同外,也需承担对应的违约责任。

解决方案

不可否认,“赎契”买房是买家最不愿意碰到的事情,但现实中却常常不可避免。预防的办法是在交款之前,你可要求业主委托中介进行公证,由第三方监管房款。为保证万无一失,你可以要求业主将其财产的一部分进行抵押,并做公证。这样即使交易有闪失,也不至于“黄”了交易还赔上房款。

责任编辑/liuhuihong.gz

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