大鳄放弃“地王”选择观望 “地王”时代暂停

http://esf.gz.soufun.com搜房二手房网 2008 年3 月13 日新京报

1月16日上午，北京土地整理储备中心推出的新年第一场土地“盛宴”以冷清收场。此次推出的三个“明星”地块，来广营乡清河营村1号地、南沙滩东路3号地均仅三家开发商投标，而之前最被人们所看好的近年来四环内出让的最大一块住宅用地———广渠路15号地块，则因只有2家开发商投标，未满足“投标单位3家以上”条件而流标。业内认为，2008年金融政策紧缩及土地新政，导致开发商不懂贸然拿地。

两年中，同一区域，不同地块受开发商关注的程度却截然不同。2006年，广渠路36号地一举拍出26亿元的天价，而今，仅一街之隔的“地王”广渠路15号地却惨遭流标。无独有偶，当天同时推出的来广营乡清河营村1号地也在上个月遭遇了流标的尴尬。去年前三季度还热情高涨疯狂拍地的开发商们，面对年底井喷的土地供应，这个萧瑟寒冷的冬天，却集体显现出“发蔫”症状。

众多大鳄放弃“地王”选择观望

“意外，真是太意外了”，中原地产华北区域总经理李文杰在得知拍卖结果后连连摇头。在他看来，规划建筑面积41.76万平米的广渠路15号地是四环以里的一个“绝版”地块，地段好，方正平整，周围的配套设施也已比较完善，“应该卖个好价钱”。

据了解，由于地理位置极佳，这块地之前备受开发商瞩目，至少有十几家公司购买了标书，其中包括SOHO中国、合生创展以及华润置地等地产大鳄。1月16日上午，该地块最终仅两家开发商投标，未达到“投标单位3家以上”的标准而流标的结果一出，让业内人士大跌“眼镜”。

“这块地总价肯定高，说它是‘地王’一点不为过，而万科绝不会投‘地王’，这是王石董事长多次公开强调的”，尽管几个月之前万科曾以17亿的高价在该区域拿下一块土地，但是1月23日，北京万科房地产开发有限公司总经理周卫军在接受记者采访时仍然表示了低调谨慎态度，他说，万科不参加广渠路15号地的投标完全是出于对“地王”的回避。

珠江·奥古斯塔城邦总经理张雪林则告诉记者，现在信贷紧缩相当明显，而土地新政细则未定，市场前景和政策前景都不明朗，所以珠江选择了“等等看”。北京华润置地总经理陈鹰在该地块流拍后也向媒体表示，开发商目前的确有观望的情绪，“都想着看看再说吧。”

信贷紧缩击中开发商“命门”

“在现在的信贷紧缩形势下，开发商贷款难度大，资金链紧张，这无疑是该地块流标最大的原因”，李文杰透露说，广渠路15号地的招标底价应该是在40亿左右，对于付款进度也要求得比较快，这就给开发商造成了很大的资金压力。

万年基业房地产开发有限公司总经理黄玺庆告诉记者，以往开发商在获得了土地证之后，可以用土地证进行抵押从银行贷出资金，而且之前由于土地证可以拆分，开发商需要的启动资金并不是很多，但是在39号文以后，必须要交齐所有地价款才能取得土地证，而且银行对于土地抵押贷款已经越来越难放贷，这意味着开发商必须自行筹措所有的资金，而不能再用土地抵押的方式滚动获取资金。

“即便是有的公司能拿出这笔地价款，但从紧的贷币政策也会影响项目的后期资金链”，李文杰说，银行信贷紧缩已经越来越明显，很多中小公司现在已经不能获得银行授信，同时大公司的授信额度也被削减。“近期有一些大的上市房企开始减持其他公司的股份，这就是一个例证”，李文杰表示，去年是流动性过剩，今年的明显特征是想要增加流动性。

除了信贷紧缩外，接受采访的业内人士还表示，购房者观望导致市场行情趋冷、土地新政对囤地进行严控、宏观调控前景尚不明朗等也是导致广渠路15号地流标的重要因素。

北京“地王”时代告一段落

短短1个月，接连两块“明星”地块流标，这股寒流令北京楼市打了个“寒颤”，也引出了“地王”时代是否终结的讨论。

“可以肯定的是，土地市场正在回归理性”，李文杰认为，广渠路15号地的流标，与来广营乡清河营村1号地流标相比是一个更明显的市场信号，因为广渠路15号地的位置和配套均比后者更为优越。

“开发商拿地正在趋于理性”，包括中国房地产协会副会长顾云昌、SOHO中国董事长潘石屹等业内人士，也都对广渠路15号地流标的暗示意义作出了如是评价。就在1月份，潘石屹还在其博客中抛出了“地价拐点论”，认为“面粉贵过面包”的畸形状况会得到修正，土地价格将回归到正常水平上来，特别是今年政府将强力控制信贷规模以及限制房地产企业融资，土地市场的拐点会首先出现。

黄玺庆认为，2008年肯定是一个理性回归年，但是现在尚不能下论断北京告别“地王”时代，因为只要有合适的土地，开发商资金又支撑得起的话，竞争抬价还是在所难免。“招拍挂的制度下，一拍价格肯定就上去，不过现在看来，开发商在比较长的一段时间里，都不会再像去年那样不计成本和后果拿地了”，黄玺庆说。

责任编辑/liuhuihong.gz

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