龙斌：房地产投资性强频受调控也属常态

http://esf.gz.soufun.com搜房二手房网 2007 年12 月14 日龙斌广州二手房－搜房网

这个市场的调整已经持续两个多月了，经常有记者打电话跟我说，是不是有一些中介已经裁了50%的人，可能是他们对这个了解不太多了吧。可能日子不太好过，主要是因为市场成交萎缩得比较厉害，没有成交量，就意味这中介行业没有利润，肯定是受到很大的影响。其实我也看到，这两年我们都知道，有一句话是说，这两年的房地产行业遭受政策的调控是很频繁的，已经成为常态了，基本上每过一段时间就有一个政策。

我们也看到05年市场是有调整的，中介行业也是在清淡的情况下过了两三个月的情况。06年也是有这样的现象，这次，其实我感觉应该它有一个更新的背景吧。这些政策对它的影响应该是非常大，不管从交易，从金融，从信贷，从各个方面，接下来还有业税之类的，方方面面的。这是一个政策层面的，还有一个就是本身楼价已经去到很高的位置。这个市场的情况之下，遭遇行业的政策变化影响会比以前大，实际上在这种情况下，我们都看到，像刚才说的，中介行业，尤其是大的中介公司，应该是有比较充足的证实，应该没有大的影响。

我觉得这个行业其实这几年发展是非常迅速的，比如说前两年的话，四五十家，现在已经超过二百家了，以前不到200多人，现在超过了3000多人。这两年一直都是楼价在升，成交量正常，不断地扩张，不断地招人。但是遇到市场的波折之后，就开始考虑是不是中介常态，市场一好就大规模的招人。市场一差，像深圳就裁人。这种情况是不是中介行业的一个常态呢，就是这种模式发展起来的，我觉得就是有这样的一个思考，可能跟这个行业的一些特点有关系，它的专业性，它的规范性，包括它的运营模式，都应该引起一些思考吧，有没有结论呢，就不知道了，就是提出这个问题。

之前也写过一个预测，实际上因为这一次的调整，也有很多的争议的，拐点都挺大的。我个人觉得房地产的拐点远远还不到。在我们可以看到宏观经济，包括人民币升值那些大的环境，其实都是对房价是起支撑的作用，只是说现在的政策，包括我们实际的供应会慢慢的改变。这两年之后，供应肯定会增多，所以在这种情况之下，拐点应该是占得住脚的。观望期的话，我当时估计可能二手会比一手早，一手可能到春节之后，二手可能是12月中旬。现在看来，因为市场也在变化，我们可以看到一手降价还是比较多的。刚才大家提到的万科的，一万三四，这里有两个现象可以探讨，一个就是说现在广州的市场化程度是相当高的，尤其是开发这一块，它带降价这一块很明显，适应市场的不断变化。这样的话，其实我们还可以看到其他的，我总结了一下，基本上有几类降价的，有年报的，有业绩的。还有一种就是中小型开发商有压力，前几天去开一个会，听到开发商说，有两个中小型的本身开的盘比较大，如果卖不出去的话，就下降，一千不行就两千，反正都是在降，不亏本就行。

这几天我们可以看到8千多的也有很多，以前是一万三四的价钱，一手的变化可能跟我们预料的有一点不一样。原来估计年底三个月，一手成交会特别清淡。二手业主它不肯降价，楼价是稳的。其实观望期怎么结束，结束的标志是说买家又重新恢复信心，看好这个市场，他肯定会觉得市场贵的也会买，我觉得是一种均衡的状态才会有。但是现在，均衡还没有达到，加上一手的变化，都有可能导致中高端的都会向一手考虑。因为我们发现最近一两年市场一手二手有很多是相互之间在流动，当二手一手发展得不错的时候，其实中心城区应该说一手降价是非常少的，但是万科的那个应该是一个特例，如果都是这样的话，我觉得这个应该很难的。

所以从这个判断来看，估计可能观望期还要持续一段时间，持续到多久这个也很难讲，前一段时间，国家又出了一个货币方面的政策，对各方都有影响。以前是年度计划，这些都是会有，这两天又有一个细则，实际上是把原来没搞好的搞好了，尽管是这样，加上社会舆论的炒作，肯定会有影响。如果说观望期马上结束的话，似乎还看不到。

观望期应该不会持续太长，这个需求有自助的，也有投资的，投资的也会考虑下降。大家都看到未来的楼价一定不会便宜，如果现在有便宜的，投资者是相当敏感的，所以刚性的需求也比较强，也比较庞大，而且广州这几年来看基本上是健康的，没有恶性的操作，我们没有看到一个人压着一栋房，我们也很难看到一炒再炒。

市场要恢复的话，将来的恢复也是一个判断的恢复。可能不同的是购房人员不会一窝蜂地去买，这种情况已经很难再现了。明年的二手市场还会像今年这样吗？我们估计应该会下降。所以这个恢复的话，楼价当然是看好的，会比较理性的增长的趋势，但是成交应该会比今年小，因为实际上楼市越走越高的话，能够承受得起这个楼价的很少。

我觉得经过这一轮的调整，08年可能比较惨。因为现在刚开始稳升的时候，已经做一个调整了，不管是谁都会看到将来不能搞得太猛，是比较理性的，比较可观一点。这样才会持续，才会好。所以我觉得经过这一轮的调控之后，我觉得还是不错。

当然，刚才也讲过，成交量也有可能跟不上去，但是是比较稳定的发展，不会出现大起大落。因为我们看到目前的调整还是比较简单的。如果调得比较猛烈的话，反弹的可能还好，总的来说的话，是稳中有升吧。其实是一个比较理性的，比较合理的增幅，应该是在GDP和年均收入的均衡，这是一个比较合理的趋势。但是由于中国这一段时间，其实是一个普遍现象，凡是资产类的东西都会高，都会比它的价值要更高，300块钱的股票都有，10几块钱的都有，所以它都是一个高估，只要是资产类都是一样，房地产虽然也是一个生活必需品，但是它有很强的投资性。但愿08年不会再次发生这样的情况，比较理性是最好的解决。

进入直播现场》》

责任编辑/jiangqiuming.zhuhai

[收藏] [字体：大中小] [RSS订阅] [打印] [推荐给朋友] [关闭] [回到顶部]