广州二手房2007年5月价格指数报告

文/中国指数研究院二手房研究中心

    5月指数 

广州二手房价格指数
	4月	5月
75	1077	1152

1．广州二手房价格指数走势分析

本月广州二手房价格指数为1152点，较上月有较大幅度的上升，指数上涨75点，环比涨幅为6.96%。二手房挂牌均价6841元/平方米，较上月上涨441元/平方米。

图1：广州二手房价格指数走势图

本月广州二手房价格指数继续保持全面上扬态势，各区的指数环比涨幅都在4.5%以上，其中涨幅最大的是天河区。

图2：广州各城区二手房价格指数走势图

2．广州二手房市场特征综合分析

一手拉动二手，新盘周边二手楼市量价齐升

本月广州二手楼市在延续4月全面上扬的态势下，环比涨幅创07年新高，二手房价格指数劲涨75点，挂牌均价上涨441元/平方米。从整体数据上来看，广州市二手房挂牌总量环比涨幅为6.7%，但是分析具体数据就可以发现不同区域的房源变化差异较大，最显著的特点是：新盘上市较集中的区域二手房放盘量和挂牌均价涨幅较大，其他区域涨幅相对较小，基本与上月持平。

本月受"五一"黄金周的影响，大量新盘入市，但是中心六区的开盘价基本都在万元以上，并没有出现像许多市民期望的房价下降的情况。许多观望已久的购房者失望之下转投二手楼市。新盘的高价开盘拉动了周边二手楼价上涨，同时，受日益扩大的需求的支撑，本月二手楼价涨幅较大。尤其是新盘较集中的区域，如天河区的后天河北与珠江新城片区、越秀的淘金和环市东片区、海珠区的新港路和琶洲-赤岗片区、白云区的机场路片区等，二手房挂牌均价涨幅相比其他区域都要大很多。

另外，本月二手楼市的另一个显著特点是投资潜力较大的路段升温迅速，尤其是这些区域中的高档二手楼盘，吸引了大量投资客，拉高了该区域的二手房价格指数。2007年，广州楼市投资领域受股市影响较大，放盘炒股还是抽股买楼成为困扰投资者的主要问题。五月上半月股市持续红火，但与此同时，有关股市泡沫的传言也越来越盛，个别股出现突跌现象也影响了投资者的信心，股市资金转移到楼市的现象逐渐增多。这部分股市获利的投资客都偏向于购买均价在8000元/平方米以上的高素质二手楼盘，促成了高档二手房量价齐升的局面。

3．区域价格指数分析

以5月份广州二手房价格指数作为参照，根据样本数据显示，本月越秀区二手房价格指数最高，达1833点；番禺区价格指数最低，为896点。

图3：广州各城区5月份二手房价格指数对比图

与4月份相比，本月各城区二手房价格指数在延续全面上涨态势的同时涨幅增加，其中涨幅最大的是天河区，指数增长了84点，涨幅6.52%，其次是荔湾区，指数增长了66点，涨幅5.70%，越秀区指数增长了86点，涨幅4.92%；番禺区与白云区指数涨幅均在4.6%左右；本月海珠区涨幅最小，为4.01%。

图4：广州各城区5月份指数环比变化图

1）天河区

本月天河区二手房价格指数为1373点，比上月上升84点，环比涨幅6.52%，二手房挂牌均价突破8000大关达到8157元/平方米。天河区的7个片区中，珠江新城片区指数仍旧最高，为2190点，东圃片区指数最低，为1040点。

图5：天河区各片区3、4、5月份指数对比图

与4月数据相比较，本月天河区各片区指数全面上涨。涨势最为突出的是珠江新城片区和后天河北片区，两区的指数增长都超过100点。其中后天河北片区指数增长128点，涨幅为全区最高，达10.47%；珠江新城片区指数增长159，涨幅为7.83%。天河北片区环比涨幅最小，为0.19%，二手房价格指数微增3点。

天河区本月上市的新盘主要是珠江新城片区的汇峰和隽峰苑，两楼盘供应的主要是120-190平方米的大户型，开盘价在14000-18000元/平方米左右。高昂的房价并不能被大部分市民所接受，部分观望已久的购房者被分流到二手楼市。此外，股市获利的投资客也对发展脚步迅速的珠江新城十分关注，新盘的高价开盘进一步坚定了他们的投资信心，他们对投资前景较大的公寓、高档住宅兴趣较大，成为珠江新城二手楼市高档需求的重要力量。在新盘高价上市与强劲需求的双重支撑下，本月珠江新城二手房挂牌均价环比上涨约1000元/平方米，达到13008元/平方米。

2）荔湾区

荔湾区本月二手房价格指数为1224点，比上月增长了66点，环比增幅为5.7%，二手房挂牌均价7271元/平方米，较上月上涨390元/平方米。本月份指数最高的是南岸片区，为1460点，相比上月增长了44点，环比涨幅高达3.11%，芳村片区指数最低，为865点，相比上月增长了18点，环比涨幅2.13%。

图6：荔湾区各片区3、4、5月份指数对比图

本月荔湾各片区无论是二手房价格指数、二手房挂牌均价还是二手房挂牌房源量涨幅都较为均衡，。其中挂牌均价增长最多的是南岸片区，每平方米售价增长了263元；其次是西关片区，挂牌均价涨幅为160元/平方米；芳村片区增长幅度相对较小，为109元/平方米。

荔湾区"五一"黄金周期间所推新盘并不多，且大都是旧盘推新单位，户型设计落后，开盘价从7500-14000元/平方米不等，对二手楼市影响不大。荔湾区楼市的需求构成主力是老城区原住居民以及许多港澳人士。拆迁行动直接导致到两原住居民成为新生的购买力。他们往往习惯了荔湾区特有的老城风情，渴望能够继续在荔湾区居住，这部分购房者最青睐的是位于城区中心、户型结构合理、景观较好的中高档楼盘。本月，二手房挂牌均价在9000元/平方米左右的富力广场、富力新居等楼盘放盘量环比涨幅最高达47.90%。

3）越秀区

本月越秀区二手房价格指数为1833点，比上月上涨86点，环比增幅为4.92%，二手房挂牌均价10887元/平方米，较上月增长510元/平方米。越秀区的5个片区中，指数最高的仍然是东风东片区，为1981点，较上月增长了65点，环比涨幅为3.39%；五羊新城片区指数最低，为1582点，同时该片区也是本月越秀区唯一出现下降的片区，指数下降了74点，环比降幅4.47%。

图7：越秀区各片区3、4、5月份指数对比图

越秀区是广州最大的名校聚集地，受小学招生影响，本月越秀楼市的二手房价格指数涨幅较大。4月底广州市公布了新的招生路段，部分名校的招生路段都在原来的基础上得到扩展。掀起了新一轮的名校置业热。越秀区内靠近名校房价相对较平的环市东片区和陶金片区在需求的热捧下房价骤升，涨幅在1000元/平方米左右，逼近万元大关。而二手房价已居高位的东川片区和东风东片区二手房挂牌房价也有400元/平方米以上的涨幅。

4）海珠区

本月海珠区的二手房价格指数为1116点，比上月增长了43点，环比涨幅为4.01%，二手房挂牌均价6632元/平方米。海珠区的10个片区中，本月江南大道片区指数最高，为1313点，比上月上升49点，环比增幅3.88%；宝岗大道片区指数出现下降趋势，指数较上月下降79点，环比降幅为6.28%。其他各片区指数环比涨幅皆在2%以上。

图8：海珠区各片区3、4、5月份指数对比图

相对之前较为微弱的增长趋势，海珠区本月4%的涨幅较为引人关注。造成本区价格指数上涨的主要是两个因素：首先是广交会余温不断；其次是新盘上市拉动周边二手升温。五月海珠区较多新盘上市，主要是分布在珠江沿江的豪宅楼盘和商用物业。影响较大的是位于新港路的会展世界城新盘上市，集写字楼、商铺、住宅于一体，目前该楼盘的二手售价已达达到15000元/平方米。在高档写字楼和商铺不断丰富的局势下，琶洲-赤岗片区二手房价也日益升温。作为通向琶洲-赤岗的主要通道，生活配套设施又相对完善的新港路片区内的二手楼深受广交会客商欢迎。片区内的江景苑、愉景南苑、江南新苑等二手楼盘的挂牌均价都已超过8000元/平方米。

5）白云区

5月份白云区二手房价格指数为982点，比上月增长43点，环比涨幅为4.58%，二手房挂牌均价5834元/平方米，较上月上涨257元/平方米。四个片区中，麓湖片区指数最高，为1207点，比上月上升108点，环比增幅9.83%；新市片区指数最低，为839点,比上月上涨10点，环比涨幅1.21%。

图9：白云区各片区3、4、5月份指数对比图

白云区是五月广州新盘推或两最大的区域之一，而白云区内的新盘又集中在广州大道北和罗冲围两个路段。云裳丽影、君华又一城、合一国际、万科蓝山等素质较高的楼盘开盘价仅为7500元/平方米左右，相比中心市区万元高价，更具吸引力，一手的旺市一定程度上积压了二手市场，造成同和南湖板块与新市板块的二手楼价升幅不大，均未超过100元/平方米。

本月白云区所推新盘的另一特点是普遍为80-120平米的中等户型，在宣传上也未以豪宅自居，销售对象为普通市民家庭。豪宅楼盘较为集中的机场路片区受新盘影响不大，相反，因为同档次的楼盘新货缺乏，反而更显得珍贵，二手挂牌房价应势而涨。5月机场路片区二手房挂牌房价较四月上涨了617元/平方米。

6）番禺区

本月番禺区二手房价格指数为896点，比上月增长40点，环比增幅为4.67%，二手房挂牌均价为5324元/平方米，较上月增长241元/平方米。洛溪片区指数上涨38点，涨幅为4.34%，华南片区指数上涨47点，环比增幅为5.50%。

图10：番禺区各片区3、4、5月份指数对比图

在广州二手楼市普遍趋旺的形式下，番禺量价齐升的局势进一步得到巩固。本月番禺区二手房挂牌房源量较4月增加了13.4%，新增挂牌房源基本上都来自华南板块，本月华南板块挂牌房源量涨幅为14.41%。从挂牌均价上来看，洛溪板块与华南板块的挂牌均价环比涨幅都在200-300元/平方米之间。

华南板块与洛溪板块最大的不同之处在于华南板块开发时间较晚，有较多大开发商入住，楼盘楼龄较新，配套设施相对完善。尤其是教育设施方面，番禺区得名校如番禺中心小学、番禺中学、北城小学、星海中学等都集中于华南板块，吸引了较多自住型家庭置业。在四五月小学招生的热潮影响下，这些拥有名校配套的楼盘吸引了相当大一部分家长的眼光，捧高了楼价。

附表：5月份广州各片区二手房价格指数变化表