广州二手房3月价格指数报告

文/中国指数研究院二手房研究中心

 3月指数

广州二手房价格指数
	2月	3月
20	1027	1047

 

1．广州二手房价格指数走势分析

本月广州二手房价格指数为1047点，较上月有较大幅度的上升，指数上涨20点，环比涨幅为1.95%。二手房挂牌均价6218元/平方米，较上月上涨115元/平方米。

图1：广州二手房价格指数走势图

 

与2月份相比，本月广州二手房价格指数继续保持上涨态势，各个区指数都有不同幅度的上涨，涨幅最大的是白云区与番禺区。

图2：广州各城区二手房价格指数走势图

2．广州二手房市场特征综合分析

二手楼市量价齐升，次中心区域升温速度超过中心城区

度过2月的春节淡季，广州二手房楼市在3月迅速反弹，挂牌量重新回到一月的高峰，挂牌均价则在2月的基础上再次出现上涨。据样本数据显示，除了量价齐升以外，本月二手楼市还呈现以下特点：首先，次中心区域的二手楼市升温速度超过中心城区。与2月相比，3月广州各区二手房价格指数增长较大的是白云区和番禺区，涨幅均超过4%，而天河、越秀等中心城区指数涨幅都不到1%；其次是写字楼较为集中的路段二手楼市升温速度明显高于其他路段。天河区的天河北、珠江新城片区以及越秀区的环市东片区本月的二手房价格指数与上月相比，涨幅均在6%以上。

春节过后，流动人口大量入穗，到3月，这部分人群已经逐渐稳定，且随着一年一度求职高峰期的到来，还在不断的扩大。这部分人群大都是潜在的购房者，受经济条件所限，其购买对象一般是次中心区域中低价位的中小户型，造成了3月次中心区域的迅速升温。同时，从市场反应来看，春节期间虽然成交较少，但是很多有购房意愿的人会趁春节假期选房、看房，而这部分人大都会在3月的时候决定买房，由此造成3月二手房挂牌均价普遍上涨。另外，3月是一年一度的求职招聘高峰期，应届毕业生和换职者都已经开始活跃。由于看好楼市升值前景，应届毕业生由父母出钱在公司附近购房已经成为一股潮流；而部分有一定工作经验的职业人士会趁此时机寻觅更好的工作机会，这部分人大都正值成家立业的年龄，一般有较强的购买能力，会倾向于在公司附近购房。这两方面的原因都直接导致写字楼集中的商务中心地段楼市升温。

3．区域价格指数分析

以3月份广州二手房价格指数作为参照，根据样本数据显示，本月越秀区二手房价格指数最高，达1678点；番禺区价格指数最低，为812点。

图3：广州各城区3月份二手房价格指数对比图

 

与2月份相比，本月各城区二手房价格指数继续保持上涨态势，其中涨幅最大的是番禺区，指数增长了48点，涨幅6.28%；其次是白云区，指数增长了37点，涨幅4.16%，荔湾区指数增长了22点，涨幅1.99%；其他区涨幅较小，未超过1%。

图4：广州各城区3月份指数环比变化图

 

1）天河区

本月天河区二手房价格指数为1244点，比上月上升10点，环比涨幅0.81%，二手房挂牌均价7391元/平方米。天河区的7个片区中，珠江新城片区指数仍旧最高，为2022点，东圃片区指数最低，为989点。

图5：天河区各片区1、2、3月份指数对比图

 

本月天河区各片区二手房价格指数中，除了华景新城片区出现下降以外，其他片区都有不同幅度的上升。珠江新城与天河北片区指数增长较大，涨幅均在6%以上；其次是天河公园、员村、东圃三个片区，指数涨幅均在3%到4.5%之间；后天河北片区指数增长较少，涨幅为0.87%；华景新城片区指数较上月下降38点，降幅达3.49%。

3月天河区中高档二手楼市呈现旺势，与2月相比，天河北片区二手房挂牌均价上涨540元/平方米，珠江新城片区二手房挂牌均价上涨近700元/平方米。其中，天河北的中怡城市花园、金海花园、侨林苑，珠江新城的金碧华府、海滨花园，以及二线路段的美林海岸、骏景花园等高档楼盘挂牌量和挂牌均价增长尤为突出。这些楼盘的购买者以在天河工作的高级白领为主，大部分公司的年关人事变动已经基本稳定下来，许多得到升职和加薪机遇的白领将注意力投向买房或换房，增加了对中高档楼盘的需求。另外，3月人才市场高峰期的到来，也促使更多人进入写字楼较为集中的天河区，一定程度上催热了天河北及珠江新城片区的二手楼市。

2）荔湾区

荔湾区本月二手房价格指数为1126点，比上月增长了22点，环比增幅为1.99%，二手房挂牌均价6691元/平方米。本月份指数最高的是南岸片区，为1335点，相比上月增长了47点，环比涨幅高达3.65%，芳村片区指数最低，为808点，相比上月增长了28点，环比涨幅3.59%。

图6：荔湾区各片区1、2、3月份指数对比图

 

3月荔湾二手房挂牌均价普遍上涨，其中南岸片区涨幅最大，较上月增长近300元/平方米，芳村片区二手房挂牌均价增长约160元/平方米，西关片区涨幅较小，每平方米的均价上涨了约150元。

本月，荔湾区与其它中心城区相比涨幅较大。受即将到来的春季广交会影响，地铁1号线大部分经过荔湾区，许多沿线楼盘涨势较为明显。以芳村片区的花地湾路段和西关片区的富力广场等附近楼盘为代表，其均价上涨都在200元/平方米左右。

南岸片区指数近几个月都持续较高速的增长，与当地交通和绿化等市政配套进一步完善密切相关。片区内有黄沙大道、中山八路、珠江大桥等重要交通路段，随着近年来政府加大了市政改造的力度，实施扩建马路、添加公交线路、修建内环路等一系列措施，令南岸一带焕然一新。西焦公园的落成以及河涌沿岸绿化整治工程的进行，令南岸路板块的居住环境变得更为宜人。片区内荔湖名苑等知名楼盘已发展得极具规模，楼盘档次、户型间隔都较为多元化，能满足各方面购房者的需求，在荔湾危破房改造成效显著的2006以后，良好的居住环境更是强烈吸引着对老城区情有独钟的购房者。

3）越秀区

本月越秀区二手房价格指数为1678点，比上月上涨5点，环比增幅为0.30%，二手房挂牌均价9967元/平方米，较上月增长27元/平方米。越秀区的5个片区中，指数最高的仍然是东风东片区，为1789点，但是较上月下降了23点，环比降幅为1.27%；环市东片区指数最低，为1510，但该片区持续了上月的涨势，依然是本月涨幅最大的片区，其指数对比上月增长了117点，环比涨幅高达8.40%。五羊新城片区本月指数上涨35点，涨幅达2.33%，其他片区涨幅较小，未超过1%。

图7：越秀区各片区1、2、3月份指数对比图

 

本月越秀区指数是广州各区中涨幅最小的，除环市东和东风东片区波动较大外，其他片区基本与上月持平。3月广州楼市受关注较大的事件是央行再一次加息，以及市政府出台"穗七条"决心降低房价。这两项都对房产投资者有较大的影响。大部分房产投资者都是采用长期贷款的方式降低投资成本，央行频频加息增加了这部分投资者的负担，降低了他们的投资积极性。而"穗七条"出台前后，舆论界已经议论纷纷，从穗七条出台后的市场反应来看，市民对政府寄予的希望还是比较大的，观望情绪开始蔓延，对市场最为敏感的投资者许多也暂时放慢了投资计划，等待市场明朗。在投资氛围浓郁的越秀区，投资客的举措直接影响到二手楼市的发展状况。所以本月除环市东片区因为写字楼集中，在人才流动高峰期的影响下出现较大涨势以外，其他各区都基本维持了上月的水平，波动不大。

4）海珠区

本月海珠区的二手房价格指数为1062点，比上月增长了4点，环比涨幅为0.38%，二手房挂牌均价6306元/平方米。海珠区的10个片区中，本月滨江堤岸片区指数依然最高，为1251点，比上月上升33点，环比增幅2.71%；南洲片区指数最低，为825点，较上月增长24点，涨幅为3.00%。本月涨幅最大的片区是宝岗大道片区，其指数为1235点，较上月增长了51点，环比涨幅4.31%。

图8：海珠区各片区1、2、3月份指数对比图

 

本月海珠各片区价格指数升降不一，江南大道片区和广州大道片区的二手房价格指数出现下降，降幅在1%-1.50%之间。其他片区指数涨幅差距也较大，宝岗大道片区指数增长最大，为4.31%；晓港花园、新港路两个片区的涨幅则在1%-1.50%之间，南洲、江燕路、滨江堤岸三个片区在3%左右。

在4月春季广交会召开的影响下，3月海珠区二手房短租出现旺势，在租赁市场的带动下，部分地铁沿线的高素质楼盘买卖也受到较大关注。由于会馆所在地琶洲-赤岗片区的配套设施较差，需要较长时间来完善，所以该片区的二手楼市虽然有所升温，但涨势并不明显，其二手房价格指数较上月仅微涨7点。受利好较大的反而是滨江堤岸、宝岗大道、江燕路等邻近琶洲-赤岗，二手楼市发展相对成熟的路段。滨江板块的江景豪宅，宝岗大道及江燕路片区内的高档小区盘都很受外商欢迎。

广州大道片区二手房价格指数在上月的涨势基础上出现下降，但仍然高于1月的指数，是市场理性调整的缘故。自06年国庆以来，广州大道片区内大量一手盘陆续开盘，拉高了二手楼价，据统计，06年下半年以来该片区内二手成交价上涨约20%。07年开春以后，这种已经达到较高水准的涨势逐渐趋缓，3月出现一定的回落是正常的市场调整。

5）白云区

3月份白云区二手房价格指数为927点，比上月微涨37点，环比涨幅为4.16%，二手房挂牌均价5506元/平方米。四个片区中，麓湖片区指数最高，为1073点，比上月上升4点，环比增幅0.37%；新市片区指数最低，为813点,比上月上涨29点，环比涨幅3.70%。

图9：白云区各片区1、2、3月份指数对比图

 

本月白云区各片区二手房价格指数普遍上涨，除麓湖片区涨势较为微弱以外，其他三个片区的涨幅均在3%以上。本月白云区多个新盘陆续开盘，价格由7500-9800元/平方米不等，环比去年下半年上涨了1000-2000元/平方米。一手楼价高企带动了二手楼价上涨，白云区大部分二手盘源挂牌价都较上月有所提升，素质较好的高档楼盘涨价尤其明显。时代花园的均价由上月的7994元/平方米升至8290元/平方米，而德宝花园挂牌单价由6332元/平方米升至7175元/平方米。

白云区虽然距离市区中心较远，但是随着广州市交通路网的进一步完善，大多数楼盘到市区均已有直达车，郊区弱势已经大大淡化。另外，白云新城的建设已经逐步完善，白云国际会议中心也已窥雏形，地铁2号线的延伸线也将在不久进入白云山，种种利好都对置业者有强烈的吸引力。伴随着白云区建设的日新月异，白云区一手楼盘单价上涨迅速，在逐步向中心城区靠近，进一步将中低收入购房者推向二手楼市。另外，随着去年底今年初持续展开的城中村整治运动，白云区的居住环境大大改善，据统计显示，07年最初两个月白云区犯罪案例大大下降，打消了部分购房者的顾虑，将他们也吸引到白云区。

6）番禺区

本月番禺区二手房价格指数为812点，比上月增长48点，环比增幅为6.28%，二手房挂牌均价4821元/平方米。洛溪片区指数上涨18点，涨幅为2.15%，华南片区指数上涨50点，环比增幅为6.60%。

图10：番禺区各片区1、2、3月份指数对比图

 

本月番禺区挂牌房源量已基本回升到1月的水平，挂牌均价较上月有100元/平方米左右的增长。番禺华南片区的涨势较为明显，挂牌均价由上月的4500元/平方米上涨到4798元/平方米。洛溪片区的二手房挂牌均价也较上月上涨100元/平方米左右。

地铁三、四号线和新光快速路已经开通几个月，其利好已逐渐在实践中为市民所见，而大部分楼盘的适应期已过，许多楼盘将楼巴与地铁接驳，进一步缓解了番禺的交通困难，为方便业主出行提供了很大帮助也成为吸引购房者的重要筹码。

同时受政策影响，新年以来，广州政府关于降低房价，发展中小户型的言论和措施频频出台，影响了部分购房者及投资者的心态，大户型将来必然成为稀缺资源，保值能力强的舆论进一步得到强化，导致大户型房源丰富的番禺区受到热捧。南国奥园、雅居乐等大户型较为集中的楼盘挂牌均价较上月上涨了200-350元/平方米。

附表：3月份广州各片区二手房价格指数变化表