广州旧城改造出新规 补偿费最高可达一手楼价

广州市旧城改造将有60万老广要搬迁，拆迁补偿安置按什么标准？昨日，《广州市旧城更新改造拆迁补偿安置工作指导意见（试行）》（下简称《指导意见》）正式出台，对不同房屋类别，细化了拆迁补偿安置的方式与标准。老城普通住宅住户，可选择就近安置、异地永迁、货币补偿三种补偿安置方式。其中的货币补偿标准，明确规定可达到当地一手房的价格。

继广州市旧城更新改造规划纲要公示后，《指导意见》昨日正式出台。《指导意见》就历史形成的“住改商”、直管公房、违建和普通住宅等房屋类别，细化了拆迁补偿安置的方式与标准。《指导意见》自公布之日起施行，但不适用于其施行前已发布旧城更新改造决定或房屋拆迁公告的项目。

可设搬迁时限奖励

据介绍，旧城更新改造项目范围内住宅房屋拆迁，被拆迁人可以选择以下三种补偿安置方式之一：货币补偿；跨区域异地房屋产权调换（下称：异地永迁）；本区域就近安置（下称：就近安置）。在拆迁安置中，倾斜照顾低收入住房困难家庭。

旧城更新改造项目范围内非住宅房屋拆迁，对被拆迁人主要实行货币补偿，如改造项目有条件提供非住宅房屋进行产权调换的，被拆迁人也可依条件选择异地永迁或就近安置。

为加快推进旧城更新改造工作，旧城更新改造项目可以实行搬迁时限奖励制度。拆迁人可按被拆迁人搬迁的不同时限，给予不同的奖励费。搬迁时限奖励费标准，应当控制在被拆迁房屋房地产市场评估价的15%以内确定。

住周转房不发安置费

按照规定，拆迁人应当支付临时安置补助费的，临时安置补助费标准应当按照被拆迁房屋所处区位的当年房屋租金参考价确定，支付时间自搬迁之日起到发出安置住房入住通知之日后3个月止。

过渡期限内，被拆迁人使用拆迁人提供的周转房的，拆迁人不支付临时安置补助费，拆迁人提供的周转房使用面积应不少于被拆迁房屋原使用面积。

或带动老城区二手房价

中原地产项目部总经理黄韬表示，旧城改造拆迁安置标准的提高，有可能带动老城区二手房价上涨。不过，他指出，如果旧城改造拆迁补偿都看齐周边一手房，可能会提高拆迁成本，使得开发商参与旧城改造的积极性下降。

[货币补偿]

总额不得高于一手房

被拆迁人选择货币补偿方式的，货币补偿金额按照房地产市场评估价格确定。为鼓励被拆迁人支持旧城更新改造工程，可由项目实施单位实行同一改造项目统一标准的改造奖励。住宅房屋货币补偿金额加上改造奖励费原则上不得高于被拆迁住房所处区位的新建普通商品住宅的市场价格。

举例：假定某旧城更新改造项目位于荔湾区“上下九—陈家祠—站前路”地段，按照评估，可补偿7800元/平方米。而2009年12月该路段一手房为12800元/平方米，则该项目的改造奖励不得高于：12800-7800=5000元/平方米。

[异地永迁]

搬得越远住得越大

为引导被拆迁人向城市新区搬迁，抽疏中心城区人口密度，《指导意见》按照一手房市场价格，结合被拆迁地与异地搬迁地之间的土地市场价值级差比例，确定了异地永迁应当补偿安置的住房建筑面积具体计算公式。按照公式计算，被拆迁人从旧城区向外搬迁，其外迁的越远，获得补偿安置面积也就越大。

如果异地永迁安置住房的实际建筑面积大于或小于应当补偿面积的，超出或不足部分按照异地永迁安置住房所处区位的一手房市场价格×面积差来结算差价。

面积补偿公式：

应当补偿面积=（被拆迁住房所处区位的一手房价÷异地安置房所处区位的一手房价）×被拆迁房建筑面积

举例：假定荔湾区“上下九—陈家祠—站前路”地段，一套建筑面积为50平方米的住宅被拆迁，2009年12月该区位的一手房为12800元/平方米；永迁安置住房位于白云区金沙洲，2009年12月该区位的一手房价为8500元/平方米，则应当补偿安置的住房建筑面积为：（12800÷8500）×50=75.29平方米，面积增幅为25.29平方米。

[就近安置]

面积不低于原住房

住宅房屋被拆迁人选择就近安置方式的，回迁安置房面积不得低于被拆迁住房面积，新旧房之间结算市场差价，即“拆一还一、新旧补差”。

被拆迁住宅房屋合法产权的建筑面积小于40平方米，被拆迁人具有广州城镇户籍，且被拆迁房屋属于被拆迁人及其配偶产权的自住住宅，且被拆迁人符合广州市低收入家庭标准的，可按40平方米予以补偿。但被拆迁人不得通过分户、析产、交易、赠与等方式适用本条规定。

据测算，选择原址回迁的市民可能需要自掏腰包补差价：800元~900元/平方米

[“住改商”房]

要房的按住宅补偿

拥有合法产权，但由业主自行“住改商”的住宅房屋，被拆迁人选择异地永迁或就近安置的，按住宅用途进行补偿安置。

选择货币补偿的，按以下方式给予补偿：以1997年4月1日为节点，此前已变为经营性用房，被拆迁人能提供合法有效的工商执照、依法纳税证明，并实际正在营业的，拆迁人可按照经营性用房房地产市场评估价的60%给予补偿；此后至2001年市规划行政管理部门颁布的住改商管理规定实施前改变为经营性用房，被拆迁人能提供合法有效的工商执照、依法纳税证明，并实际正在营业的，拆迁人可按照经营性用房房地产市场评估价的50%给予补偿。

[特殊房源]

侨房补偿可高5%~10%

根据《广东省拆迁城镇华侨房屋规定》的有关规定，拆迁属落实侨房政策发还产权的华侨房屋和中华人民共和国成立之日起至1994年12月31日止用侨汇购建的华侨房屋，货币补偿金额按照其房地产市场评估价格提高补偿比例，具体补偿比例分别为：住宅房屋增加5%，非住宅房屋增加10%。

[直管公房]

弃租也可获3折补偿

在危旧房改造中，部分房屋是属于存在租赁关系的直管公房。若拆迁涉及直管公房，先由国土房管部门进行清查。清查发现不符合条件的承租人，依法解除租赁关系。

如符合直管房租赁条件又同意解除合同的，可获30%弃租补偿。如承租人不同意解除租赁关系的，必须服从拆迁户统一安排，另行安排使用面积不少于被拆迁房屋使用面积的直管住宅房屋安置承租人。