陈宝存：李泽楷囤地论说明"小超人"是个傻瓜

http://esf.gz.soufun.com搜房二手房网 2009 年11 月5 日陈宝存搜房博客

据《经济半小时》报道，位于北京东三环长虹桥，属于最繁华地段的一幅地皮，2006年时给李泽楷旗下香港上市公司盈科大衍地产投得，闲置多年，没有开发。当年，盈大以5.1亿元人民币投得这幅建筑面积4.6万平方米的地皮，楼面地价每方米1.3万元人民币，然而，目前该地段的住宅楼价，每方米(包括建筑成本)动辄高达3万至5万元人民币。

李泽楷（资料图片）

报道又说，按照土地出让合同的约定，该地的开工日期为2006年9月20日，竣工日期为2008年3月31日。然而，3年多来，盈大没有动土意思，到今天这里仍只是一个大坑。今年8月，盈大突然将这地皮以1.18亿美元(约9.2亿港元)转手卖给瑞安建业，节目指，盈大因此税前获利2.35亿港元。

按照央视这些局外人的算法，如果项目进行建设的话，至少每平米有1—3万元的利润，4.6万平米的开发利润已经达到4.6亿至13.8亿，作为李嘉诚的公子，不直接进行开发赚取这么高的利润而转手赚取2.35亿港元的囤地暴利，与常理不通。除非所谓的小超人和某些人一样是傻瓜。

我还不知道的是5.1亿人民币四年来的融资利息央视的大哥大姐们算上了没有，只是我们有一个项目的拿地成本10.53亿，融资利息两年来已经达到3亿多。当然我们06年底拿地之后，达到销售条件时正好赶上08年7月拐点论猖獗之时。如果这个时间节点我们资金链撑不住转让的话，我们卖13.53亿是持平的。媒体人士千万不要认为我们这3个亿的溢价是利润。

最低点的08年，三环长虹桥的房价下跌程度也不高，现在的3—5万元的房价在08年也是这个水平。那么我就不理解了，为什么李泽楷先生这点帐也算不明白，大钱不赚，持平或者说没什么利润就出手了。

当然，李泽楷先生和他老子不一样，不是单纯的地产商。但是未必算不开这个帐。只能是我们不了解的原因造成了李先生的转让项目。我们不用估计李泽楷先生买了地之后资金链断裂，连盖楼的钱都没有。以李先生的名气和实力，垫资的建设者应该多如牛毛吧。

由此我们能忆起的还有摩根广场项目，还有很多很多因为各种纠纷而达不到建设阶段的项目，在毛地出让仍然流行的土地出让市场，真的能做到两年不开发无偿收回吗？

而这两年的房价大势，开发利润远远高于倒地利润。真正通过招牌挂拿地的项目，如果是净地的话，如果土地出让金已经全盘交付的话，转手就是利益最差的方式。而能够获得土地的企业，基本都是实力相当强的企业，囤地以牟利的现象应该是很少的。

责任编辑/niuqingxu

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