郑向东：豪宅市场火爆高端物业既是寓所也是藏品

http://esf.gz.soufun.com搜房二手房网 2009 年11 月5 日搜房别墅网

北京房地产展示交易会总监、北京嘉华四季国际会展有限公司副总经理郑向东（摄影/邓娜燕）

访谈时间：2009年11月4日

访谈地点：搜房演播室

访谈嘉宾：北京房地产展示交易会总监、北京嘉华四季国际会展有限公司副总经理郑向东

以下为对此次访谈进行的图文直播：

【搜房别墅网】搜房网的网友，大家下午好！2009冬季房地产展示交易会将在11月12日开幕，这次展会定位为高端物业以及奢侈品交易博览会。今天我们演播室请来了四季房展会总监郑向东先生，今年的冬季房展还有一个星期就要开幕了，请郑先生介绍一下现在的准备情况吧。

【郑向东】首先感谢搜房网给我们这样一个机会介绍冬展的筹办情况。四季房展历经两年调整后，首次恢复一年四季举办，我们在今年年初的时候就有一个对四季放站得恩定位，春秋定位为大展，就是集中优惠购房大超市，夏级放占定位在旅游度假地产，包括北京和外地，具有高性价比的海景房等。冬季定位为要市场化的细分，主题是高端物业。

北京房地产展示交易会总监、北京嘉华四季国际会展有限公司副总经理郑向东

【郑向东】随着今年房地产市场的调整，北京核心区域内已经进入高端物业时代，它有一个标志，应该说高端物业来临有几大标志，第一是价值，在核心区域内基本是2万5到3万，另外是郊区的千万级别墅。从单价和总价来说，我们觉得高端物业是今年以来受市场影响最小，而且成交量和价格在持续攀升。我们注意到到了这个特点，特别是它的推广形式和购买人群也有区别，我们经过开始的调研定位，包括这一段时间的筹备，基本上已经就绪，下周就要开高端物业及奢侈品博览会。

【搜房别墅网】到目前为止有多少项目会参展？

【郑向东】大概有40余家，集中北京优质房地产项目，在核心区域内，价位、配套、品质，包括建筑节能、环保方面，采用最新技术和最新的理念。北京的项目占到将近七成，另外还有一些海南、桂林、山东、天津、秦皇岛等地有优质度假特色和风景区高档物业这样的楼盘，面向北京和整个华北区域内的高收入人群进行销售，所以他们也很感兴趣参加这个展会。

【郑向东】另外一部分是国际地产项目，我们首次在一号馆区做国际地产专馆。这次国际地产参展的项目、数量和参展的单位，来自迪拜、马来西亚等地项目，将好的物业项目向中国高收入人群进行推广销售。参展项目将近40多个，集中北京、外地、前国甚至国际的高端物业项目。

09冬展首次以“高端物业及顶级奢侈品”为主题

【搜房别墅网】做出这样的调整，我们展会是出于什么样的考虑呢？

【郑向东】四季房展今年是第17个年头，我们见证了北京房地产市场的发展和繁荣。房地产展会一开始就成为广大购房者集中选房、集中购房，开发企业集中销售的交易平台，可以节约大家的时间成本，也可以集中推出一些性价比高的房源进行销售。

【郑向东】但是过去时候我们没有做严格的市场细分，春夏秋冬主题基本差不多，哪个项目在档期，结合在春季或者秋季就过来销售，相对夏季就有一些海景房和外地楼盘多一些，严格来说没有作更多的主题提炼和市场细分。随着房地产市场的发展，大家有的是首次置业，有的是第二、三次置业，有的作为投资，有的作为自住，楼盘价格空间和它的品质，包括户型也有很大的丰富，产品的多样性，价格的悬殊，造成了市场对人群的定位也有了细分。

【郑向东】高端物业要求的人群是要有高收入，肯定不是第一居所，所以对人群要求更精准。现场对于交易环境的营造，包括氛围，与大卖场是完全不一样的。我举个例子，我们在商业上有超市这样的业态，针对百姓解决生活所需，还有像燕莎等，专门集中在高档服装以及奢侈品，面向的人群也不一样，现场布局也都不一样。所以环境要求和交易的条件要求，使得产品必须细分。

【郑向东】我们在传统的展会当中，基本以中档和中低档优质性价比房源为主，高档物业参与的少一些，因为我们提供的环境和交易的分为，包括大家产品的属性也不太相同，那么高端物业慢慢不再参加房展会。我们考虑到这个特点，高端物业必须要采用全新的形式。这是我们对于市场变化的一个适应吧，所以提出要做高端物业展，单独把高端物业集中在这里进行展示，同时配上一些奢侈品，艺术收藏和高端理财，为高收入人群、富豪家族，为他们所需要的购房、投资、要求、收藏等内容集中起来。

【郑向东】严格来说这是我们展会的升级版，已经不是单独的一个房展会了，我们还没有找到一个恰当的描述。看我们的展商单位，有银行、基金，包括私人理财部分，也有像车、酒这样的消费品，也有保健品，像羊胎素等，还有移民和海外置业留学等，包括国际地产，更综合。我个人觉得，它是高端生活体验馆，这样更恰当，展现我们国家强大以后，高收入人群追求高端生活的展示。在这里可以进行生活用品的鉴赏以及艺术品的投资等。

参展高端物业将以价格、规划和配套为入围标准

【搜房别墅网】奢侈品这个概念一般网友也很好理解，高端物业这个概念具体怎么来界定的？或者您心目中，高端物业应该具备哪些要素呢？

【郑向东】高端物业在不同的区域，或者不同地点，价格肯定也不一样。我个人觉得高端物业应该有三个特点。最直接的标志就是它的价格，现在北京核心区域内，由于土地资源的稀缺，地段价值的凸显，包括享受到的基础设施建设以及便利性，在稀有地段和城市核心区域内价格很高。高端物业我们衡量单价在2万5到3万以上，外地一些区域在1万到2万左右。

【郑向东】第二，从规划，低容积率，到建筑的技术，比如项国奥村，采用30项最先进的环保节能技术，包括景观设计，还有小区配套建设，从这些指标上来说，和五年前、十年前的住宅水平，提过了一个很过的层次，这是国际上最先进的技术、物业形态，包括管理，包括生活方式。

【郑向东】一个是价格，一个是建筑规划住和景观设计，第三部分是小区配套和物业服务，从这三点来看，它已经不同于中低端的一些产品，而且有很好的升值空间和稀有性。符合这三条标准应该可以叫高端物业。

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责任编辑/yelan.bj

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