合景泰富商业地产“练摊” 总部基地模式出炉

http://esf.gz.soufun.com搜房二手房网 2009 年11 月4 日周静怡观点地产网

合景泰富对于商业地产的路子似乎不单单与此，除了继续在核心区域发展写字楼物业外，合景泰富在寻找一种新的商业地产发展模式——“总部基地”。

10月27日，合景泰富位于科学城的合景科汇金谷项目开盘销售。作为广州首个大型独栋写字楼项目，同时也是广州科学城唯一可售的产权式生态写字楼项目，合景泰富的首个企业总部基地模式项目就此“出炉”。

合景科汇金谷“练摊”萝岗科学城

合景科汇金谷位于广州新开发区萝岗区科学城，占地约15万平方米，总建筑面积约30万平方米，由49栋建筑构成，其中47栋为独栋式写字楼，层高由9-11层，面积从3255-9695平方米不等。再辅以酒店式公寓、商务会所、大型风情商业街，是华南目前首创的大规模、生态型、智能化、低密度的总部基地。

其首期推出的9栋写字楼全部以单栋为单位出售，预计销售均价为1.15万元/平方米，按面积算每栋均价在4000万元左右。二作为独栋写字楼，每栋楼均有专属的独家冠名权，方便入户企业展示企业形象。

广州经济技术开发区专门为合景泰富该商业地产项目大开绿灯：科汇金谷的选址不仅地处科学城的最佳地理位置，而且若是以总部基地身份进驻科汇金谷的企业，均可享受相关的优惠政策。

在前不久发布的《中国总部经济发展报告(2009～2010)》里，北京市社会科学院中国总部经济研究中心排定了“全国35个主要城市总部经济发展能力排行榜(2009)”，其中广州位居第三，仅次北京、上海。在华南地区，广州的总部经济发展潜力无疑是最大的。目前为止，广州并未形成自己的总部基地，位于广州科学城的科汇金谷，似乎正好填补了广州在这一方面的空白。

“总部基地”模式之辩

仲量联行的一位内部人士表示，继独栋写字楼后，合景泰富将总部经济的概念引入广州，其模式是成功的。与珠江新城CBD的商业物业项目不同，科学城位于市郊，并不是传统意义上的CBD。因此其售价也较珠江新城低，更容易吸引中小型企业的入驻。合景科汇金谷项目周边主要是电子、软件产业基地，而对于这种科技产业及制造业也不一定需要租用或购买大型写字楼。“若IT行业和外贸行业将总部基地扎根科学城的话，其在采购、配送方面的优势也能突显出来。”该人士表示。

但合景泰富对于商业地产的路子似乎不单单与此。资料显示，合景泰富在今年九月份于珠江新城也获得了一幅商用地块。对此，仲量联行人士对观点地产新媒体表示，珠江新城CBD的商业项目与科学城的写字楼项目完全不同。“就合景泰富而言，其在科学城的写字楼具有容积率低，密度小的特点，其容积率仅为2，而建筑密度则为38.7%。尤其是独栋写字楼层数不高，这样的概念如果选址在珠江新城CBD商圈内是不适合的。但企业购入开发区科学城里的独栋写字楼后，不仅可以用于办公，也可以用于开发生产，科学城周边的IT企业不一定需要大型工厂才能完成。

据了解，目前科汇金谷已经与微软公司达成了协议，微软（中国）的产业基地将进驻科汇金谷。

显然，除了继续在核心区域发展写字楼物业外，合景泰富在寻找一种新的商业地产发展模式——“总部基地”。但事实上，不少业内人士也对诸如科汇金谷这样的“华南总部基地”概念还保持着观望的态度。

“就目前的招商和销售情况看，科汇金谷的反响还不如预期的好。归咎主要的原因，可能还是交通的不便利，以及商业配套和市政配套的不完善。这类“总部基地”一般距市中心有比较长的距离，交通还不是很方便”，一名广州商业物业研究机构人士对观点地产新媒体表示。

虽然广州科学城的概念和北京中关村有些类似。但该人士认为两者的差别仍然很大。“北京中关村发展了许多年，政府对于项目的投入大，同时中关村的商业气氛已经形成。另外固定的客户，交通的便利，配套设施的完善，这些都是广州科学城目前所达不到的。”

该人士继续指出：“科学城没有形成一个广州商业副中心的区域的CBD，投资价值性也很难体现出来。与珠江新城CBD有别，科学城仍是一个郊区，目前仍是处于概念性打造阶段，没有发展起来，要至少10-15年才能繁荣起来。总体而言，在诸如广州这样的一线城市的郊区发展总部经济，仍然有一定的难度。”

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