房产进入“政策感应期”楼市调整压力将继续加大

http://esf.gz.soufun.com搜房二手房网 2009 年11 月4 日中国信息报

[摘要] 房地产市场进入一个微妙的“政策感应期”：2008年三四季度出台的部分“有效期”为一年的优惠政策，已经进入“倒计时”。在此背景下，供需双方“抢抓机遇”，近日不少城市的楼市一扫入秋以来的平静，突遇成交的“高峰期”。然而，短期起落背后，房地产市场的基本面并没有改变

房地产市场进入一个微妙的“政策感应期”：2008年三四季度出台的部分“有效期”为一年的优惠政策，已经进入“倒计时”。在此背景下，供需双方“抢抓机遇”，近日不少城市的楼市一扫入秋以来的平静，突遇成交的“高峰期”。然而，短期起落背后，房地产市场的基本面并没有改变。“高温不退”的房价、旺盛的投资性需求以及通胀预期等因素，将继续对楼市施压。

2008年12月20日出台的《国务院办公厅关于促进房地产市场健康发展的若干意见》为楼市带来多种利好，比如明确“对已贷款购买一套住房，但人均住房面积低于当地平均水平，再申请贷款购买第二套用于改善居住条件的普通自住房的居民，可比照首次贷款政策”；此外，还减免营业税，普通住房免征时限由5年降为2年，不足2年转让的，按差额征收。非普通住房差额征收的时限由5年降为2年。上述政策暂定执行至今年12月31日。

在此基础上，各地政府还可以有“自选动作”。比如，上海出台14条相关优惠政策，其中“个人将购买超过2年的普通住房对外销售的，个人不负担营业税”、“个人转让自用2年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得，个人不负担个人所得税”、“购买自住普通住房的，住房公积金贷款最低首付比例调整至20%”等不少政策也是至今年12月31日到期。是否延续，有关部门尚未表态。

以在上海购买一套80平方米、总价100万元的普通住房为例，如享受上述优惠政策，买方共需缴纳契税、印花税、交易费1万元；如果优惠取消，则总计缴税费1.57万元。如果转让一套购入满3年、面积为85平方米、总价100万元的非普通住房，根据上述优惠，卖方共需缴纳营业税、个人所得税、土地增值税等2万元；一旦政策取消，所缴税费激增至7.8万元。数千元、数万元的价差，牵动着供求双方的神经。世邦魏理仕住宅部董事陈炜认为，一旦优惠政策取消，将对“首次置业者”产生较大影响。

近期，部分重点城市的楼市迅速摆脱秋季以来的下滑，迎来一个成交高峰。比如，公开数据显示，10月份前半个月，杭州商品房日均销售在110套、120套左右，但进入10月下旬以来，便逐日上升，直至突破200套。南京商品住宅日均成交量在10月中旬曾下探至200套左右，但进入下旬便迅速升至五六百套。在素有“楼市风向标”之称的上海，其每日商品房销售在10月中旬前后还在700多套的水平徘徊，至10月20日开外便提升并保持在1000多套的高位。易居中国的统计数据显示，10月19－25日这一周，上海商品住宅成交量一扫阴霾，大幅上涨51.44%，达到51.37万平方米，一下子回到今年6月份本轮楼市最高点时的水平。

楼市向来受政策影响极大。上述优惠政策年底到期后是否会延续，已引发了市场足够多的猜想。但必须看到，短期价量起起落落的背后，楼市的基本面并没有改变。比如，今年上海商品住宅全年成交量预计在2500万平方米左右，但新增供应量将只有约1300万平方米，有效供应量不足的问题日益突出。从全国的数据来看，今年前三季度我国全社会固定资产投资同比增长33.4%，而房地产开发投资同比增幅只有17.7%。如果房地产的投资不能及时跟上，明后年的供应形势将较为严峻。

虽然，上述一系列政策的初衷并非为了救“房价”，但今年以来楼市交易复苏的同时，房价也快速攀升，部分城市房价接近乃至超过历史最高点。房价偏高已成为社会共识，尤其是在部分大城市，房价已高度脱离普通居民的承受力。然时至今日，看不到房价合理回调的迹象。此外，部分城市投资性需求依然旺盛，通胀及银行加息等诸般预期挥之不去。

在上述多种因素的作用下，房价依然存在高位上行的可能，楼市调整的压力或将继续加大。

责任编辑/liufang.hz

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