城启手中最靓地块21亿元易手

近日记者获悉，城启集团旗下位于广州市南岸路的荔港南湾尚未开发的21万平方米土地，被擅长做豪宅盘的中信地产以21亿元的价格收购，土地楼面地价高达10000元/平方米。业内人士分析，由于地价高和该盘前期开发密度较高，中信地产需花较多心思进行后续开发。

西部楼市新地王悄然诞生

与热火朝天的一级土地市场不同的是，此次中信豪掷21亿元拿地显得非常低调，至今未对外公开任何相关交易信息，普通市民也对该公司感到陌生。中信曾在广州开发了位于滨江路的中信君庭，该盘今年初推出的尾货单套总价高达千万元，是广州著名的顶级江景豪宅之一。

记者从消息人士处获悉，中信地产此次收购的土地是荔港南湾南区紧靠珠江边及青年公园的住宅用地，总面积为21万平方米，收购价格为21亿元，楼面地价在10000元/平方米，为荔湾区的地价新高。面积之大、金额之高，在广州西部楼市非常罕见。

城启集团一位人士向记者透露，该地块是城启在广州最好的土地储备，集团上下对此次转让都表现出不舍得的情感。该地块原计划开发为大户型一线江景产品，中信地产收购后会否更改规划目前并不清楚，预计会朝豪宅的方向发展。对于如此高的转让价格，该人士表示相信中信地产开发豪宅的实力，未来就算卖到20000元/平方米也不是没有可能。

城启地块卖了个好价钱

由于二级土地市场的成交价格一般会比土地拍卖市场的价格便宜，不少公司都喜欢从二级市场获取价格相宜的土地，此次中信高价收地似乎有点“贵”，不过，由于荔湾区成熟地段近年很少有土地推出，通过“招拍挂”买地存在相当大的难度，中信肯出高价拿地也在情理之中。

据悉，荔港南湾2007年初的楼价最低仅六字头，到2008年该盘推出的G区一线江景产品，楼价也不过10000元/平方米出头，随后该项目的售价就在10000元/平方米左右波动，直至国庆期间推出新一批产品，售价急速上升，目前该盘在售的主要为36-55平方米的小复式、117-135平方米的三房，前者售价高达18000元/平方米，后者均价为14000-15000元/平方米。离该项目不远的和黄逸翠湾售价为17000元/平方米，与之隔珠江而望的万科柏悦湾目前售价则为15000元/平方米。广州楼市专家韩世同表示，中信以如此高的成本拿地，确实有点贵。他认为，按照10000元/平方米的地价计算，加上建筑成本，预计总成本在13000-14000元/平方米，就算是开发成豪宅项目，以该区域现有的环境和氛围，要卖到18000元/平方米以上的价格水平难度很高。“这块地就算城启自己开发，也未必比卖地赚得多。”韩世同认为，此桩交易对中信存在一定风险，对城启而言却是卖了个好价钱。

中信借此完善珠三角战略

今年以来，正谋求IPO的中信地产动作不断——五大银行300亿元巨额授信、多项目大力促销、提高土地储备、改变内部管控机制以及和中信泰富签署投资协议以分享信息和资源，以上消息都受到业内关注。此次中信巨资买下荔港南湾地块，无疑在广州楼市形成了不小的冲击波。

目前中信的房地产业务主要集中在中山、深圳、佛山、东莞以及惠州等地，在广州并没有开发中的楼盘，曾在广州开发了位于滨江路的豪宅盘中信君庭。据了解，中信地产在中山市拥有中信左岸花园、中信凯旋蓝岸等项目；在深圳开发有湾上六座花园、中信红树湾；佛山开发了中信山语湖；在东莞开发了中信森林湖、中信凯旋城、德方斯等项目。

消息人士认为，中信此次买地动机与其布局珠三角的战略密不可分，广州作为珠三角的中心城市，中信没有在广州市场占据一席之地，难以实现完整的珠三角战略发展。

卖地背后

城启集团淡出广州楼市

作为广州老牌开发商的城启集团，已不是第一次成为市场的焦点。事实上，伴随城启多年发展经历而来的，是持续的口水战、物管风波、行政纠纷、法律纠纷。业内盛传城启有意淡出广州楼市、北上淘金的消息，此次城启将未开发的黄金土地储备转手中信，似乎也在印证这一传言。

城启：优先开发外地项目

2005年开始，城启就因为更改规划、违规操作而被政府列为重点监察对象，旗下包括荔港南湾等多个项目遭封查。2007年，城启旗下的广州豪城房地产有限公司欠税金额4300多万元，成为广州房地产行业第一欠税大户。

“因为一些原因，我们广州的项目工作阻力很大。”城启集团营销中心公共事务经理张红霞向记者表示，由于在广州情况特殊，该集团的开发很不顺利，所以才选择将土地转让给中信地产。

据透露，城启旗下的一线江景项目——城启天鹅湾在今年上半年已经拿到预售证，由于城启欠缴荔港南湾的罚款导致政府不批准天鹅湾解除抵押，因此该盘迟迟无法和客户签定正式销售合同，急坏了早早下定的买家，最后该盘375套单位在九月份集中签定正式合同，使该盘意外成为当月海珠区销售冠军，此时该盘销售均价为17000元/平方米。

记者获悉，除了刚刚卖掉的荔港南湾地块，城启集团目前在广州尚有天鹅湾二期以及五羊新城一幅地块可供开发。对于去年取得的五羊新城地块，张红霞表示尚未确定开发时间，未来不排除以东华实业的名义进行开发。她表示：“广州的项目进度都会推迟，公司将主要精力集中在外地项目上。”

淡出广州已成定局？

城启集团在广州起家，最后也在广州折戟沉沙，其中的曲折经历让人感叹。一位业内人士评论：“城启目前似乎可选择的路已经不多。”

“我们带着资金去外地搞房地产开发，当地政府高兴还来不及。”城启集团一位人士向记者表示，目前城启在海南有两个大型项目，目前集团的主要精力都集中在这两个项目上，行政、财务人员几乎每周都要去海南出差。

比起频繁出差疲于奔命，该公司不少员工更担心的是公司淡出广州市场使自己的饭碗受影响。有员工私下向记者表示，近年来城启不断裁减广州公司的人员职位，外地项目也倾向在当地招揽熟悉当地市场的人才。

“对于老板来说，去哪里赚钱都一样，对于员工来说，意义当然不一样。”该员工表示，目前公司收入减少、人员缩减，最惨的还是基层员工。

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从近期广州市政府推出的商业及住宅用地来看，琶洲、大学城、花都以及从化已经成为主要的土地供应区域。另外，城中村等“三旧”改造的推进，也将使市中心区域的低效能土地得到释放和利用。不过，从大学城近期土地成交情况来看，城建地产似乎有成为大学城霸主的决心，每次土地拍卖都有势在必得的劲头，让人不得不担心大学城土地有被其垄断之嫌。上周，市房管局再发出将出让大学城5地块的公告，这也引发了业内人士对城建地产是否会再创大学城地价新高的“口水”。

在这两年新兴的土地开发区域中也不难发现，大开发商已经越来越集中持有部分地段土地——想起珠江新城，就会想起在此拥有16个地块、珠江新城的“地主”富力地产；想起花都就会想到雅居乐地产在107国道的盘踞；想起金沙洲，也会马上出现城建地产、保利地产两个大开发商的身影；想起大学城，脑海中更是立刻会蹦出大大的“城建”两字。除了对新兴土地开发区域的争夺，大型开发商在城中村等“三旧”改造过程中也显示出了明显的优势。尽管城中村等“三旧”土地的释放还需要较长的过程，但从目前猎德、琶洲、同和等大型城中村改造的趋势来看，富力、保利等大型开发商获得这些土地似乎成为顺理成章的事情。

也许这种群雄割据的情况还没到达只有一二家开发企业高度垄断的状况，但土地越来越集中在少数几家大型上市房企手中已是不争的事实。有分析人士指出，如果说今年广州上半年土地市场最大的特点是制造“地王”，那么下半年最大的特色是制造“地主”，富力、雅居乐、城建地产……从“地王”到“地主”转变的背后，是土地越来越集中到房企巨鳄手中，这也为其炒高房价提供了可能。记者 陈白帆

现有土地出让形式难防垄断

一位在珠江新城有项目的中型开发商负责人表示，大型开发商对土地价格的控制已经逼迫中小型开发企业渐渐退出广州土地市场，“当时我们也想争夺珠江新城最后一块住宅用地，我们的预算是地价8000多元/m2。不过，一进入拍卖环节，我们很快就不再举牌，因为楼面地价很快超出了我们的预算。”无独有偶，另外一家曾经在广州市场有几个大型项目的中型开发企业负责人也表示，广州土地价格已经高到吓人，而且基本都被几家大型上市房企收归囊中，不如到其他城市发展更有数为。

同时，在对城中村的改造方式上，也有不少开发商提出了疑虑。在老城区有多年开发经验的某中型开发商担心，如果一条城中村只由一家大公司整体取得改造，并且未必是通过公开拍卖或招标方式，而是通过和村委会协商方式取得改造项目，是否有可能造成新不公平和土地垄断？他建议，政府在进行城中村改造时，应该制定更加清晰的细则，根据每年的现实情况来决定是否加大或者缩减土地供应量，让更多开发商能够有机会分享城中村改造的成果，并且通过有效竞争来防止楼价被几家大型开发商操控。

广州某地产专家表示，政府应该正视在以拍卖为主的土地出让过程中已经发生的问题，“2005年的‘地王’到现在也没能推出，2007年‘地王’已经推出的又有几块？之前说过要对不开工‘地王’进行处罚，但现在也没见到任何处罚。当然，每个开发商都有自己的理由，比如政府迟迟不交地，拆迁难，规划修改等。但不管什么理由，一旦超过规定的两年时间，政府有关部门就应该向市民及时发布各个地块的进展情况，并且严格依照合同办事，该收的收，该罚的罚。否则，因为拿块‘地王’就能带动周围原先的住宅产品价格飙升，从而取得巨额利润，那么以后这种通过提高面粉价格，从而拉高面包价格的简单粗暴但有效的方式，将会一再出现，最终受伤害的，则是不得不购房的广大市民。”