韩世同：土地拍卖预测一切皆有可能

http://esf.gz.soufun.com搜房二手房网 2009 年10 月29 日韩世同搜房博客

[摘要] 不过，科学城这块地占地比较大，光土地款就要10多20亿，不是一般企业可以承担得了的。所以，这幅地只是几个地产巨头之间的一场游戏，抑或为其中之一的囊中之物。可以说，开小的可能性更大。套用一句广告用语就是：一切皆有可能。

广州市2007年拍出6321元/平方米天价的开发区科学城“地王”日前重出江湖，广州市国土房管局发布卖地公告，将在本月底正式挂牌出售。此次挂牌的起始楼面地价为2803元/平方米，与两年前比起来，地块的整体面积缩小到30多万平方米，而原来的户型比例限制也已取消。

据悉，该地块是2007年拍出的科学城47万平米“巨无霸”地王地块（编号为KX C-F8-1）其中的一部分。2007年楼价疯涨时，开发区广汕公路与大观路交会处的一幅面积超过47万平方米的住宅用地被广东中莱投资有限公司以44.75亿元的天价竞得，折合楼面地价6321元/平方米，从而成为开发区“地王”。

然而，开发商在2007年签订土地出让合同后，迟迟未交付完地价。今年8月10日，广州市国土房管局做出处罚决定，收回科学城“地王”的土地使用权，并没收开发商竞买保证金8000万元。该地这次重出江湖，吸取了上次出让的教训，公告明确规定竞得开发商必须在12月6日前支付成交价的50%及契税，余款在2010年3月7日之前付清。

这次出让同时公布的地块规划资料显示，该地并没有做任何户型限制，也就是说开发商可以自由开发各种户型。合富辉煌首席分析师黎文江表示，相比2007年天价的疯狂拍地，现在地产商更加“理性”，他估计最后拍得楼面地价预计在4000元/平方米左右。他指出，由于近年科学城发展势头良好，周边楼价均在10000元/平方米左右，地价占房价的30%-40%是有利可图的。

据了解，该地块依据2007年的规划要求，需要开发面积90平方米以下的户型占总面积的50%以上，建筑期限也有规定，要求两年内开始投入市场，全部工程在42个月内竣工并投入使用。黎文江说，这些要求无疑均增加了开发商的开发难度。今年重新挂牌，设计规划除要求绿化率不得少于35%以外，并无其他限制条件，黎文江认为，这样开发商将更容易操作大户型，拍下不建的可能性不大。

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