余丰慧：楼市金融风险加剧不容忽视打压政策须严格

http://esf.gz.soufun.com搜房二手房网 2009 年10 月27 日新华网

[摘要] 从公布的前三季度经济指标看，房地产开发投资25050亿元，同比增长17.7%，增速比上半年加快7.8个百分点。特别是前三个月大量信贷投放释放的流动性一大部分进入股市楼市，催生住房市场火爆，各地“地王”不断被刷新，住房价格直线攀升。

著名经济学家谢国忠从房地产的价值跟GDP的比例、房租回报率、新房子生产量跟GDP的比例以及房价和收入的比例四个指标分析认为，中国房地产已经产生巨大泡沫。（10月25日《凤凰卫视》）

从公布的前三季度经济指标看，房地产开发投资25050亿元，同比增长17.7%，增速比上半年加快7.8个百分点。特别是前三个月大量信贷投放释放的流动性一大部分进入股市楼市，催生住房市场火爆，各地“地王”不断被刷新，住房价格直线攀升。

在住房市场需求上，出现这样一个叠加现象：投机需求把住房价格拉起来，刚性的住房需求者眼看价格越来越高，最终忍耐不住加入到购买行列，催生价格继续攀高，而价格攀高又使投资投机牟利需求加剧。这种居住需求和投资投机需求相互叠加，拉动住房价格越来越离谱。必须注意的是，越来越高的房价最终把普通百姓居住需求挤出了市场，最后剩下的是投资需求特别是投机需求，而这些需求多是银行贷款在支撑着。投资投机需求最终要靠普通百姓居住需求来“接最后一棒”，一旦居住需求被赶出了市场，剩下的就是投资投机者之间的博弈，这样，大量的贷款终将面临巨大的风险。

当前，美欧国家、新兴经济体（包括中国）利率水平都处于历史最低位。前10个月大量的投资型、投机型以及居住型购房者通过按揭贷款购房，利率水平较低，首付款比例不高，购买时显得非常优惠。但随着世界经济的复苏、美元的持续贬值以及中国经济增长恢复的可能性正在升高，世界大宗商品价格正在直线上升，输入型通胀即将到来，美欧各国和中国加息已经不远，澳大利亚已经率先加息。持续加息必将大大加重住房按揭贷款者的月供负担，甚至导致断供，从而使按揭贷款出现大面积风险。

美国次贷危机的一个主要原因，即在低利率甚至零利率时期美国金融机构对低收入居民发放了大量次级贷款，后来，美国为了防止通胀先后十几次加息，使得利率水平从1%上升到了5%以上，大大加重了按揭贷款者的经济负担，最终使其无力支付贷款利息，引发次贷危机。这个教训可供中国购房者警示，对于大量住房贷款来说，利率预期上升风险不容忽视。

中国经济结构调整非常迫切，在应对金融危机的过程中，一些领域结构的不合理一定程度上有所加大，房地产价格过高造成的泡沫也为中国经济埋下隐患，美国次贷危机的罪魁祸首，正在中国冒出“嚣张”的苗头。

因此，除了加大经济结构调整，从根本上克服地方政府GDP增长过分依赖房地产外，2007年后包括税收、金融、住房买卖过户等限制投资过热、打击投机的系列政策有必要重新严格起来。

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