秋交会看楼市：银不银别看十强不强看豪门

http://esf.gz.soufun.com搜房二手房网 2009 年10 月20 日越说越下道大连搜房博客

有人让我解释一下“秋高气爽”的含义，我说是在秋天达到高潮了，也就神清气爽了。这只是个玩笑，于开发商而言到底是不是高潮，那得看看秋展的成交量，当然，千万别看官方的。

其实对于已经“牛逼”了一年的开发商来说，成交量对于这次展会，似乎已经不是最重要的了，更重要的是对市场的试探和为明年的准备。

【银不银，别看十】

最近一段时间，谁跟我提“金九银十”我就跟谁急，我觉得这是一个已经过时的词汇。眼下房地产处在一个持续上涨的通道上，都“金、银”好到一年了，该金的时候都金的，该银的时候也都银了，你还非得再来一个小高潮？用某位哲学家的话说，好事全成你们的了？其实，按照阴阳五行的原理，一直处在亢奋状态并非好事，即所谓亢龙有悔。

秋天和冬天本来就是一个调理的季节，而对于经历过风浪的开发商来说，似乎也明白这个道理，所以大家看到优惠少了，开发商也不急着促销了，除了因为已经有了一份令人满意的财务报表，更预示着心态上的成熟。很多中小开发商并没有在展会上花费太大的成本，包括展位布置，广告推广，以及促销活动，而是把精力用在项目下一个阶段的蓄势上。可以说今后传统意义上的“金九银十”将无法作为项目销售的重要节点，传统的成交规律将会发生改变。

【强不强，看豪门】

随着资本市场的开放和宽松，品牌开发商们在资本市场和土地市场双线突击，空前自信，强大的资金优势和品牌价值促成了资源的高度集中，使强者更强。

前一阵中粮集团在南京等地频繁拿地，屡次制造地王，有老百姓质疑，你们TM不好好种你们的粮食，上我们这来霍霍什么，我要是中粮的高管，我肯定站出来说：老子有的是钱，老子种粮食种腻了，买几块地玩玩，种种房子不行啊？我算是看懂中粮前一阵的广告了，产业链，好产品，他们是让丫吃着他们的大豆油的同时，还得住着他们的房子，只不过这产业链也拉的有点忒长。而中粮绝非在09年唯一势头逼人的公司，泛海集团接手联想控股29%股权更是引人热议，将低调的泛海及卢志强推到了媒体的头条。其实在整个一年当中这种新闻并不少见。

同样的现象也发生在大连。个人认为09年对于在去年多线作战面临压力的“本土王”亿达来说是具有战略意义的一年，不管是在第五郡和圣荷西等既有项目的消化，杰特等已运作多年的项目的热销，还是圣克拉等新项目的蓄水，包括高尔基路沿线12块地的储备，以及与瑞安的强强联合，都进展的有条不紊，尽在掌握，可以说亿达在度过了承前启后的09年之后将会变得更强。

外来的地产巨头是否能在大连取得成功，个人的看法是，放下你的“牛逼”，不是看你在别的城市有多强，而是看你是否能在产品理念和情感营销上实现本土化，落地生根。不管是进入大连颇有年头的万科，还是进入大连不久的瑞安，都深谙此道，尤其是瑞安，一系列眼花缭乱的组合拳迅速的占领了消费者的心智，先不管噱头也好，炒作也罢，光是各种营销手法的运用已是先声夺人。至于远洋，更是早已通过与乾豪的重组，实现了资源互补，用行动表明了植根大连的决心。至于不成功的例子，当然也有，这里不做列举。而在本次秋展会上，这些豪门齐整的高调亮相，可谓最耀眼的风景，这一切都在09年的秋天达到了高潮，这也印证了年初一些专业人士对“09年或是开发商两极分化的一年”的预言。而“豪门盛宴”的现象今后将会愈演愈烈。

【热不热，看新城】

在08年遭遇滑铁卢的旅顺和金州等新城区，在09年重新找到了感觉。从展会的反馈来看，很多新城区的项目都获得了不错的成交量和关注度。

一直认为旅顺和金州市场其实带有一些投资的性质，因此当楼市出现波动的时候，首先将会受到冲击，而当这些地方开始复苏的时候，也预示着整个楼市处在一种相对比较“牛逼”的向上走势。

值得注意的是阳光100已经进入旅顺市场，作为一家品牌开发商，在沈阳的时候就关注过他们，感觉这是一家比较有个性的公司，专注于中国新兴白领和中产阶层这一特定市场。要知道中产阶级这一概念一直以来在中国就充满争议，而在传统意义上一直主打人居牌、自然牌、甚至养老牌的定位相对单一、产品缺乏亮点、同质化严重的旅顺市场，阳光100如何挖掘白领客群？又怎样打造出时尚的产品？这一崭新的变化值得关注。

09年的房地产市场里，除了旅顺和金州等地，南关岭、龙王塘、金石滩等区域的逐渐兴起也同样代表了大连楼市的未来，这些地区由于其比较低的价格基数和市中心房价的居高不下，吸引了越来越多的刚性需求，或者说这其实是一种挤压。这些被挤压过来的刚需强力的支撑了这些区域的成交量。今后新城区的范围将会不断扩大，并且将会有更多的地区如庙岭、营城子等地加人竞争的行列。除了房价之外，影响这些区域最重要的因素，就是政府规划的兑现、品牌开发商的介入，然后就是产品本身。对于未来而言，这些正是变数所在。

【牛不牛，看政策】

牛年按照算命的说法应是房地产的大吉之年，用文学语言来说，是“牛逼”之年，如北京一地09年一年的成交量已经超过07，08年的总和，从势态上来看，比07年的盛世有过之而不及。不同的是，这次没有政府的反复调控，而是一路宽松，套用浙江卫视的台歌：海阔天空，一路是蓝，不对，一路是红，全线飘红的红。

至于红到什么时候，秋展之后，随着牛年到了尾声，政府是否会出台一系列政策进行底盘调整，将决定楼市是否会将 “牛逼”还给牛，还是会继续在虎年“虎逼”下去，但我想至少不会变得很“二逼”。

作者声明：本文并非展会总结，本人并非专家，本文仅供调侃，闲扯，争论，如有雷同，纯属故意，请勿对号入座。所有观看本文者请于观看24小时内自觉、主动忘记，本人不对未能忘记者未来将发生的任何问题与后果负责。

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