韩世同：大学城到底应不应该建豪宅

http://esf.gz.soufun.com搜房二手房网 2009 年10 月10 日韩世同搜房博客

[摘要] 广州日报李义峰先生日前写了一篇短评“大学城地王楼盘到底卖给什么人”，虽然许多观点是针对我之前写的一篇文章的内容，但我觉得写得非常好。提出不同的意见和看法，供行业和公众参考，这本身就是媒体和业内人士的职责。但我也有一些不同看法，提出与李义峰来探讨。

广州日报李义峰先生日前写了一篇短评“大学城地王楼盘到底卖给什么人”，虽然许多观点是针对我之前写的一篇文章的内容，但我觉得写得非常好。提出不同的意见和看法，供行业和公众参考，这本身就是媒体和业内人士的职责。但我也有一些不同看法，提出与李义峰来探讨。【点击进入评论】现将李先生的文章引述如下：

【延伸阅读：李义峰：大学城“地王”楼盘到底卖给什么人】

【延伸阅读：黎文江：大学城1.5万元/平米不是豪宅】

业内人士对于城建再创“地王”价，一边倒的意见是觉得太贵，有风险，笔者却有不同看法。有专家拿广雅、保利2010公馆甚至庄士映蝶蓝湾(论坛相册户型样板间地图搜索)的楼价来对比，认为他们便宜的只有四五千，贵的不过万，以城建7000多元/m2的地价，建成后最起码卖1.5万元/m2，风险相当大。

但笔者认为,它们根本不具可比性，它们距离上相差很远，属于完全不同性质的居住板块。大学城水中一岛，而且定位为高教区，从根本上决定了它的稀缺性。如果拿离大学城最近的星河湾海怡半岛和雅居乐剑桥郡对比，它们二三万元的价格，那即使城建卖一万五也显得一点也不贵。

专家还拿琶洲村改造地价只有不到5000元/m2来对比，殊不知，琶洲村改造的地块用途是商业金融，广州向来是住宅地块抢手过商业地块的。也有专家认为，大学城还可能建限价房，未来还可能有城中村改造，因而供应量存在变数。笔者认为，这些都不足为据，姑且不论大学城仅有的几条村将来改造用途未定，但有一点可以肯定的是，这些城中村改造的成本肯定不会低。

唯一可以对城建造成冲击的，就是之前发展商拿的低价地。到目前为止，大学城共拍出七块住宅用地，城建占其四，方圆、奥力、尚泰三盘总建面只有13万平方米，而城建四块地总建面达到14.5万平方米，可以说已经掌握了定价的主动权。

大学城1.5万元/m2的房价贵不贵，关键看卖给什么人，如果以普通教师的收入来说，肯定是贵了。但大学城对于一些对大学生活有无限怀恋的成功人士来说，是具有无比吸引力的。打球不用叫伴，饭堂平价现成饭，地铁江景飞扬的青春气息，都成为支撑大学城高楼价的理由。

反而，大学城的老师不一定要买，一是政府已经表示要为他们建配套宿舍，二来工作居住在一块是不是很闷？看看现在市区几所大学校园内，几十年楼龄的楼梯楼二手房都要一万几，而且还鲜有人放盘，你还觉得它贵吗？”

我认为李先生提出的问题很好，现评述和回应如下：

如果在大学城建卖给富人的豪宅，例如象星河湾那样定位做顶级豪宅，那样的定位的确是可以达成的。但即使是星河湾也不是一开始就定位开发豪宅的，早期开发的产品仅卖4000-5000元／平米，也要等到条件和时机成熟才能走向高端和顶端。去年低潮时星河湾也只能卖1.5-1.6万。

雅居乐剑桥郡目前尚未定价，该盘似乎是广州雅居乐的一个组成部分，可能类似华南新城与江山帝景的关系。我只是估计和猜测，该盘如何定价现在尚未得知，价格可能最终还要取决于市场的认同和承受。

琶洲村改造地块根据出让公告，在出让的4幅地块中，用地面积达到23万多平方米的一号地块用途为二类居住用地和商业金融业用地，其余三块面积均在5万平方米左右，定位均为商业金融业用地。整体出让起拍价为1.42亿元，起拍楼面地价4714元/m2。我之所以用琶洲村改造的地价来比较，是因为其中有一部分是二类居住用地。

还有就是亚运板块如果改善一下交通，距离大学城的时间距离将会极大拉近，这一点是不容忽视的，这样一来对大学城高端住宅多少会起到一定替代和竞争作用。这是我之所以将这些区位提出比较的理由。

理论上讲，任何一个地段都可以建豪宅，甚至顶级的豪宅，包括在迪拜的沙漠和海上。关键在于有没有必要性。当初，富力拿下的楼面地价1.8万的地王，如果建给亿万富豪肯定没有问题，即使富力的老板自住也可以消化得了。但问题并不在于可否达成，而在于整体的土地市场价值。

城建如果不是在高位7000多元拿下这些土地，而是之前在地位拿下2500-3000元的那部分土地，情形是否完全不同呢？而现在城建其实只有建售价1.5万左右的高端产品这一条路可以走了。而且，走不走得通还是一个问题。

还有一个问题值得探讨，就是大学城到底应不应该建豪宅。的确现在很多有钱人都愿意高价购买大学校园里的住宅，据说有些普通的校舍也可以卖到2-3万元/平米。有个段子说，现在大学教授越来越像商人，而商人也越来越像教授学者。

而且看来这种转换不仅局限在身份的转换，就连住所也在面临着转换。但这到底合适吗？不久前，关于大学城应不应该建限价房的问题在网上引起广泛讨论，我觉得也有必要讨论一下“大学城到底应不应该建豪宅”的话题。

谢谢李先生的文章，可以使这一讨论进一步深入。如果还要深入讨论可能要一周之后，因为我今天上午就要与太太一同去韩国度假。要消失几天，据说那里用不了中移动的手机，可能要过几天没有通讯、没有网络的日子了。

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