http://esf.gz.soufun.com搜房二手房网 2009 年9 月10 日 陈周锡 凤凰财经
连桩都没打好，大楼建设还需4年，但开发商新鸿基已经放话，其开发的上海滨江凯旋门别墅将达15万-20万元/平方米，相当于世界一线豪宅价格。
如此高调，是试探市场反应的烟幕弹，还是真做中国最贵豪宅？对此新鸿基华东区有关部门负责人表示，公司要做中国最好的项目，而不是最贵的，“20万元/平方米是一种误读”。
一位上海业界人士说，滨江凯旋门已触及中国最为敏感的价格神经，一旦搞砸，极有可能成为“汤臣一品第二”。两年前，也是在房价飙涨背景下，汤臣一品因涉嫌价格虚高、自我炒作等被查。
喊价20万元/平方米
新鸿基的滨江凯旋门项目所在地，是陆家嘴[26.10 7.50%]黄浦江畔为数不多的未开发地块之一。
记者25日在工地看到，15台打桩机忙碌地工作着，工人在骄阳下施工有条不紊，工地中央盘放着一堆钢筋。现场工作人员称，打桩最快到今年底完成，盖好房子至少还需要4年，明年底售房的可能性不大。
2005年6月，新鸿基旗下显锐投资有限公司以31.85亿元，竞得小陆家嘴占地6万多平方米的潍坊新村地块，楼面地价高达20178元/平方米，当时创下了上海土地招拍挂以来的单宗地块交易的最高总价。
4个月后，临近的汤臣一品率先开盘，凭借11万元/平方米的均价，坐上“中国第一公寓豪宅”的宝座。
去年底，新鸿基项目规划通过审批，取名为滨江凯旋门，由高层公寓式办公楼、商业、高层住宅以及低层住宅建筑群组成。10幢高层公寓均为大户型设计，每幢面积超过370平方米，部分超大户型的面积更是达460—560平方米。
今年初新鸿基人士对媒体称，滨江凯旋门的公寓售价将在8万元/平方米之上，将在2011年开售的近10栋临江顶级别墅单价，将打破附近汤臣一品长久以来保持的上海住宅房价的最高纪录，达到15万—20万元/平方米，每栋售价在1亿元以上。
可参照的项目是，一街之隔的世茂滨江花园最后一栋楼，官网参考均价已达7.5万元/平方米。建成后的滨江凯旋门，将部分挡住世茂滨江花园的江景视线，售价高出后者已经顺理成章。
开发商对“中国最贵豪宅”颇有顾虑，随后新鸿基的态度发生急变。
今年5月，新鸿基地产[113.70 0.35%]华东区负责人表示，滨江凯旋门无意成为上海最贵的住宅。他认为是“媒体误解了项目价格”。项目两年之后才能上市，价格不可能现在就具体报出来。
“汤臣一品”第二？
开发商不断飙价，已引起上海市的高度关注。
下半年，上海即将登陆的外滩九里、滨江凯旋门、香港名都、鹏利海景、四季雅苑等，未开盘就已展开“飙价战”，单价至少为五六万元。
“已经出现非理性。”上海北孚地产研究所副所长刘光东认为，上海房价已经脱离了大众承受能力。尤其是个别豪宅，价格高得“有点虚”，其超前、透支未来的做法，极有可能引起政府介入，重蹈“汤臣一品第二”不是没有可能。
之前，上海市市委书记俞正声表示，高度关注房地产问题。上海市市长韩正表示，上海将采取有力措施，保持房地产市场稳定健康发展。
易居中国分析师薛建雄认为，单价在10万元以上的豪宅接受程度并不高，主要是因为短期内看不到投资的溢价空间。
即便得益市场追涨及资金避险，前3年只卖出3套房子的汤臣一品今年销售才有所转机。公开资料显示，截至8月25日，汤臣一品销售了38套，仅占总房源的1/5。
一位知情人士说，之前热销的浦东星河湾项目，面积为二三百平方米、总价在1500万元左右的房源占总销售量的绝大部分。而500平方米以上、总价在2500万元以上的豪宅公寓几乎无人问津。
与星河湾相比，滨江凯旋门面积最小的公寓为370平方米，总价一般在3000万元以上。
同时，上海豪宅供应井喷，其中陆家嘴就有汤臣一品、鹏利海景、盛大金磐等。一旦购买力下降，又没有很好的租金支持，上海豪宅销售必将面临巨大压力。
薛建雄认为，下半年至明年上半年，是上海豪宅销售的关键时期，“一旦销售不佳，极有可能陷入长时间的沉寂。”刘光东认为，豪宅市场的风险已大于机会，一向做事稳健的新鸿基，此番高调喊价存在试探市场嫌疑。
可以预见，滨江凯旋门面临的是一条前途未卜、充满是非的道路。
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