广州国有和民营房企的兴盛与没落

http://esf.gz.soufun.com搜房二手房网 2009 年9 月6 日韩世同搜房博客

[摘要] 从30年改革开放发展来看，广州房地产的发展史也是房地产企业的发展史，企业不断上上下下，出台下台，由国营为主到民营为主，到现在是混合经济的现代化企业运营模式，这个发展过程为广州房地产发展构建了一个很好的基础和很好的一支队伍。

【主持人】：听说广州市建设第一个商品房小区东湖新村的时候，您当时在广东省物资局工作，和小区建设有些接触，回忆一下有什么值得纪念的事情？

【韩世同】：东湖新村是配合外资工程的服务项目，广州市当时专门成立东山区住宅引进外资建设办公室，类似指挥部之类的名称，我当时所在的广东省物资局和这个项目对接的公司是广东省外资工程物资供应服务公司，我们就负责给他们提供钢筋、水泥建材的材料。

【主持人】：那时广州有哪些房地产企业呢？

【韩世同】：那时成型的开发公司很少，最早有珠江实业，他们是为了建设广东几个大型项目，如中国大酒店、白天鹅、花园酒店等等，由市领导林西副市长牵头以一个总承包的身份来帮外商以投资、合作等形式进行开发建设，相当于一个总承包的角色，之后再分包，采购材料、选建设单位等等。今天我们回过头来看，广州号称十大标志性的建筑，珠江实业他们建设了六个，包括后来建的新体育馆等等。

【主持人】：63层。

【韩世同】：63层是广信开发的，不清楚珠江实业有没参加；珠实开发的有世贸、白天鹅、中国大酒店、花园酒店等。

【主持人】：都是他们在建设和开发的工程。

【韩世同】：就相当于今天的承建商，但他们不是投资商，因为没有资本，他们相当于总承包商，又不同于一般的承建单位，他们负责总的承包，帮外商实施投资，还包括项目的设计等等。当时物资局也负责向他们提供建材水泥。我刚才讲的几大开发项目不太完整，因为我不太清楚后面还有建哪些项目，包括新的体育馆就是在白云大道那条路，也是珠实承建的。可以说广州市最早的、最大型的国有开发企业应该是珠江实业，他们也是最早上市的房地产企业之一。

【主持人】：这个是在广州来讲还是在全国呢？

【韩世同】：从全国来讲他们肯定没有万科早，他们属于广州第一批上市的房地产企业。我们回顾以前，在那之前广州所有的建筑几乎不存在商业性运作的行为，都是单位自建宿舍，或者单位自建写字楼，只有建筑系统而没有商业运作开发商的系统，我刚刚讲的珠江实业就是最早的开发商的雏形。

接下来就是今天的越秀城建，他们是配合天河小区开发成立的国有开发企业，天河小区以前是一个军用机场，进行整体开发之后，就委托城建集团来负责整个区域的开发。

【主持人】：是谁委托呢？

【韩世同】：是政府，因为那一大块地相当于政府的项目，整个土地先划拨给越秀城建，他们负责分区和分片来开发。珠实和城建这两个大型的企业代表了早期国有房地产企业的发展模式，一个是由大型项目承建发展起来的，另外是由大型的区域天河小区的开发发展起来的。这两个企业由于他们所倚重的优势是不一样的，所以对他们今后的发展方向和资源也是不一样的，珠实这边更侧重设备、技术、力量，这方面是侧重于土地资源和资金。

相形之下，尽管珠江实业他们上市很早，但是后续发展反而失去了后劲，可能是有缺乏土地资源的问题。我曾参与过珠江实业上市股份公司的战略发展研究，发现国有企业上市之后，有的时候不知道是利还是弊。他们上市之后，很多好的项目就不愿意放到上市公司了，可能是因为要四六开，公众股40%，珠江实业的控股占60%。1992年他们就上市了，现在已经16年了，但发展却受到很大的阻碍，一部分就是因为上市的原因。

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