沈锐培：7月广州一手房网签大跌的4大猜想

http://esf.gz.soufun.com搜房二手房网 2009 年8 月3 日搜房博客

[摘要] 由于广州市官方网站阳光家缘在显示统计数据上的不知是什么原因（反正不是技术原因），没有显示一手签约的统计结果，近两年来广州楼市网签套数的统计数据主要来源于地产网站的实时监控统计。

由于广州市官方网站阳光家缘在显示统计数据上的不知是什么原因（反正不是技术原因），没有显示一手签约的统计结果，近两年来广州楼市网签套数的统计数据主要来源于地产网站的实时监控统计。如某网站根据阳光家缘网发布的数据统计，7月前29天全市共签约5596套住宅，未来两天即使将25日火爆卖光的625套限价房计入，成交量也就是6000套出头。与6月份10789套的成交量相比计估下跌超过4成，与5月13253套相比下跌超过5成。用“跳水”来形容一点不为过。虽然6月分房管局的报告与网签结果相去甚远，但是跌幅超过4成也不能不让人深思个中原因。

系统升级影响正常网签？

据了解阳光家缘管理系统在7月初开始升级，加上购房合同改版，各大开发商一时未能适应，导致个别时段网签数量异常。据某网站监测，到了7月份，每日的网签数降到200套左右，数量最多的7月10日也就347套，而11-12日两天加起来居然只有14套。很多分区的每日成交数据出现了“零成交”，就算是天河、海珠等成交旺区也不例外。

——新系统需要适应，合同需要啄磨，但是不需要两三个星期吧，不能签约开发商比谁都急，不早就想办法搞定了？即使月中的时候有问题，但那些成交到月底也都补签了吧？从数据看7月下旬成交量一般都有二三百宗，虽然比上两个月要低一些，但是起码说明系统已正常，所以系统升级对网签量下跌的影响不会太大。

可能性：★★☆

房地产市场缺货？

据阳光家缘实时数据，截至7月30日广州可售房屋为29282套，比上几个月超过3万套有所减少。也有不少消息说由于08年房企资金断裂，开工不足，未来广州楼市将进入缺货期，这也直接导致成交量下降。由于供求失衡，广州楼价不可能下跌。

——截至7月30日广州可售房屋为29282套，未售58204，而截至7月13日，广州全市十区两市可售一手房30974套，未售套数是50611套。虽然可售套数减少，但是未售套数却增加不少，以月售1万套计算，未售的起码可以卖半年。如果说广州缺货，那最有可能的是开发商捂盘或拖慢施工进度，造成楼市供不应求的假象。

可能性：★★★

楼价太高导致自住需求减少？

广州市国土房管局公布，广州6月一手住宅均价达9676元/平米，环比上升15.4%，是自去年12月以来首次重返9000元。表现上看这个价格与2007年10月的11574元仍有“不少差距”，但是业界和市民的切身感受是目前房价已超过2007年的高峰。满堂红成交数据显示，6月广州二手均价为8283元/平方米，创历史最高纪绿，环比上涨3.9%。

——说自住需求支撑起2008年广州楼市并不为过，特别是针对首次置业者的税费减免，首付2成，利率7折等措施的确吸引了大量的首次置业者及改善型自住需求者。不过09年后随着国家救市政策出台，加上宽松货币政策产生的大量资金流入楼市，楼价暴涨，财力有限的自住买家被逼退出市场，自住需求受到抑制。

可能性：★★★★

二套房贷收紧，影响市场信心？

2009年6月，银监会印发《关于进一步加强按揭贷款风险管理的通知》称：“坚持重点支持借款人购买首套自住住房的贷款需求，严格遵守第二套房贷的有关政策不动摇；不得以征信系统未联网、异地购房难调查为由放弃二套房贷政策约束；不得自行解释二套房贷认定标准，不得以任何手段变相降低首付款的比例成数。”据南方都市报报道，广州四大国有商业银行(中行、工行、农行、建行)中，有三家银行的10个网点明确表示，对第二次置业者，贷款首付比例不低于四成，利息为基准利率的1.1倍。为防止房地产泡沫，中央政策风方有所改变。

——09年楼价暴涨，投资客纷纷入市，高端物业热卖。不过二套房贷收紧后，不仅投资者的资金压力增加，最重要的是影响投资者对楼价的预期及对楼市的信心，政府保房地产更多是GDP保8的需求，但保8成功之后呢？难道楼市真的角某些专家所说只涨不跌？谁能保证？

可能性：★★★★☆

所以7月网签量大幅下降更多是买家对市场的反应，自住者因价高而观望，投资者因政策收紧而缺步，而这一切都基于楼市已经十分不理性。

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责任编辑/lijieyao.gz

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