http://esf.gz.soufun.com搜房二手房网 2009 年7 月3 日 观点地产网
如果以10分来打分,我认为北京是8分,上海是7分,而广州是4分,为什么呢?因为成熟的写字楼市场应该有这样几个特点:
第一、一定在市场上越来越多单一现存的甲级写字楼业主应运而生。在广州,有像越秀城建、富力、保利,这些开发商与07年之前的完全不同,他们是想着长线收租、或者准备打包上市的,这是成熟写字楼所必须的。
第二、全部写字楼落成有很先进、一级、最新的基建配置,广州现在已经全部开始聘用国际级的设计师,之前是很少的。
第三、广州暂时还没有发生,但即将会发生,就是甲级写字楼集中外资及大型公司,是高度集中的。
在2007年前,外资租写字楼都租比较大型或大型的会计师楼、律师楼,他们在新加坡、北京、上海等地方都是7到10年的租约,而在广州最多是三年。现在我看到长的租约已经出现了,有一些是六年等等,这是成熟写字楼的必经阶段。
另外一个就是,CBD是高度服务集中的区域。三年之后就是高度服务行业的集中出现,会出现“大天河”。如果广州想在世界上站得稳,单纯一个珠江新城不可以,单一个天河北也不行。因为珠江新城等于是天河南,天河北加珠江新城成为CBD有高度集中的服务性行业,这样就成为甲级写字楼集群的形式。
广州开发商的行为在2007年之前是雏形的、不成熟的写字楼行为,但他们会变。环顾新加坡、上海、香港业主的行为是会很主动,很有先见之明。为什么呢?正如我们帮越秀房托做的,我们在去年12月见过他们高层,给他们一个意见,说你们有这么多写字楼在广州,就主动一点降价,降10%,跟租户提早续租。这些就是很有先见之明,是很有策略的行为。
现在我们建议开发商是很早做好的,我们完全可以估计的,每一个步骤都见过的,包括北京、上海、新加坡、而广州会越来越成熟,可以主动出击,有先见地做一些策略。
全世界一些好的业主会持续地将很多租金收入投放在物业的规模,会投放很多租金收入去增值,为什么呢?像中环一些楼都30年楼龄,但为什么租金可以高于新的大厦呢?因为他们不断投放资源,做好大厦翻新,而南中国没有这些东西。现在已经灌输这些思想了,2007年开始起步了, 5年后看现在的新楼比5年前看是好很多的,这是成熟甲级城市的必然条件。设计是世界级,保养维修也是世界级的。
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