租金回报率跌至07年水平投资者反更积极入市

http://esf.gz.soufun.com搜房二手房网 2009 年6 月24 日张秀钦羊城晚报

[摘要] 经济危机对住宅市场的影响，主要体现在租赁上面。当一手、二手住宅售价一路攀升的近三个月，住宅租赁价格依然保持了去年的水平。从中介提供的数据来看，广州二手住宅近两个月的租金水平都只是在31元/平方米/月左右，和深陷危机的2008年一模一样。

经济危机对住宅市场的影响，主要体现在租赁上面。当一手、二手住宅售价一路攀升的近三个月，住宅租赁价格依然保持了去年的水平。

从中介提供的数据来看，广州二手住宅近两个月的租金水平都只是在31元/平方米/月左右，和深陷危机的2008年一模一样。

售价快速上升而租金持平的结果，就是租金回报率的降低。去年，广州二手住宅的投资回报能达到5.2%，是近两三年来的最高水平，而今年5月则只有4.5%，开始恢复到2007年楼价疯涨时的低位。

不过，投资回报率的降低，并没有阻碍投资者入市的脚步，据说近期那些消失了一年多的“一月买卖”现象再次重现楼市。楼价的快速上升，使得一些原先的长期投资行为变成短期的投机。

楼价升导致租金回报跌

2008年，全球的房地产行业都遭致了严重打击，包括广州一二手住宅在内，因为成交困难，售价一路走弱，合富置业的成交数据显示，全年二手住宅的成交均价只有7090元/平方米。市民的观望情绪浓厚，纷纷选择先租再买，租赁市场出现了相对红火。即使是春节前的租赁淡季，水荫路、五羊新城等区域满堂红、中原地产等经纪也对记者说，求租的人比较多，而盘源已经比较少了。这样的情况带来了租金水平的上升，查看2008年广州住宅的租赁数据，下半年租金基本保持在32.5元/平方米/月的水平线上，全年也企稳了31元/平方米/月的不错水平。据此统计，广州二手住宅的租金回报为5.2%。要知道，这样的租金回报水平，已经在北京、上海、深圳几大城市之上。在广州，这也是楼价快速上升的两三年来的最高水平。

可以说，从租金回报率来判断，2008年广州二手住宅市场处于相对健康状态。但从今年3月份起，随着一手楼价的快速上升，二手楼价也开始亦步亦趋，走上了反弹的道路。特别是在5月，合富置业的成交均价达到了8204元/平方米的较高水平。满堂红方面更表示，5月份广州二手住宅成交均价不仅是楼市进入调整期以来的最高，也高于2007年10月份楼市在高峰期创下的历史纪录。售价的高升，并没有带动租赁价格的同步上涨，合富置业的成交数据显示，4、5月份的全市二手住宅租金仍为31元/平方米/月。这样一来，广州二手住宅的租金回报水平再次回落到和2007年接近的4.5%的水平。

短线投机者再现

理论上来说，投资回报率降低，投资者入市应更谨慎，事实上却不是。市国土房管局的数据显示，今年5月，全市10区的二手住宅成交量为83.42万平方米，同比增加134.4%。该数值超过了2007年9月的最高位，成为新的最高成交纪录。

为什么二手住宅成交会有如此大的提升？首先当然是一手住宅价格上升过高，迫使部分买家流向二手市场，此外，投资者的增加也是重要因素。这些投资者当中，甚至有不少是短线的投机者。有中介公司近期成交的数据就能说明问题，今年5月份，荔湾、越秀、海珠均出现了“一月买卖”现象。满堂红研究部经理周峰在博客里所说：“这是消失了一年多的现象再次出现。”

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责任编辑/zhangjiaping.gz

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