200亿扫楼潘石屹上海圆梦

http://esf.gz.soufun.com搜房二手房网 2009 年5 月14 日陈晓双时代周报

[摘要] 2008年，房地产市场步入寒冬，潘石屹还有足够的资本为SOHO中国没有多余的土地而庆幸。然而进入2009年以后，市场形势转好，项目难以为继，土地储备捉襟见肘，将成为SOHO中国的软肋。

整整蛰伏半年之久的SOHO中国开始脱离“冬眠”状态，近日，SOHO中国收购上海第一烂尾楼东海广场在市场中热传。

虽然手握200亿元的现金，但是SOHO中国却面临着“无米下炊”的尴尬。于是，潘石屹遍寻上海和北京，准备用鸡蛋换粮票，楼市的下跌，恰好给了他机会。

“我们上海目前共有8个项目在洽谈。”SOHO中国内部人士透露。进军上海，是潘石屹近十年来的梦想。面对全新的市场与客户群，生性谨慎的潘石屹能否实现入驻上海的梦想？

5月8日下午，SOHO中国董事会主席潘石屹以他惯有的装束，白衬衫、条纹领带、黑色西装，站在中关村[5.86 -0.51%]SOHO售楼处笑着应对拥挤的人群。

签名售书、香槟红酒、现场抽奖，SOHO中国走出北京东区CBD的第一个商业楼盘项目的开盘仪式进行得热闹非凡。全天共签约人民币6.35亿元，看着这样的数字，潘石屹脸上笑意更浓。

对于手握200多亿元现金的潘石屹来说，该发愁的恰好是手中有钱，但短时间内难以找到合适的后继项目。前不久，潘石屹就放出消息，将进军上海，收购现成项目包装出售，但此后一直没有进一步的消息。

项目“停顿”

2008年，房地产市场步入寒冬，潘石屹还有足够的资本为SOHO中国没有多余的土地而庆幸。然而进入2009年以后，市场形势转好，项目难以为继，土地储备捉襟见肘，将成为SOHO中国的软肋。

据SOHO中国2008年年报，截至去年年底，SOHO中国目前有6个在建项目，包括光华路SOHO、三里屯SOHO、SOHO北京公馆以及光华路SOHOⅡ以及新收购的中关村SOHO和朝阳门SOHO。公司在建和开发项目面积仅为107.98万平方米。2008年，SOHO中国共完成光华路SOHO和SOHO北京公馆两个项目的建设，建筑面积共142416平方米；另外收购了朝阳门SOHO和中关村SOHO两个项目，建筑面积共424142平方米。

去年SOHO中国的预售额主要来自三个项目：三里屯SOHO、光华路SOHO和SOHO北京公馆。但截至去年底，三个项目已售面积占可售面积比例分别为40%、99%、42%。朝阳门SOHO项目一期，约12万平方米收购前已完工，其中5.3万平方米于项目收购前已售。日前开盘的中关村SOHO也是一个几近完成的商业项目，规模比较小，总建筑面积为5.8万平方米。

另外，被视作SOHO中国在香港成功上市筹码的前门项目，由于涉及大量的历史文化遗产，目前也没有进展。但是，在SOHO中国的年报中，却对前门项目只字不提。3月14日的业绩报告会上，潘石屹承认：“前门项目仍然无法装入到上市公司里面。”这一地块未能如期入市，打乱了SOHO中国上市后的一些部署。

其实，纵观SOHO中国的发展历程，其一直局限于北京的CBD、三里屯等商业地产项目上，而且这些项目是高度稀缺的。如果不尽快开拓新的项目，SOHO中国将面临“无米下炊”的尴尬。

潘石屹曾经表示，在上市之后的两三个月，公司也曾制定了由一个北京地方公司向全国性房地产企业跨越的战略计划。除了北京、上海之外，公司还将向另外5个一、二线城市扩张。但2008年年初，楼市下行趋势明显，公司取消了向其他5个城市的战略扩张，只专注京沪两地。在去年大半年的时间里，SOHO中国没有购进一块土地和一个项目。

而在土地扩张方面，SOHO更是采取小心谨慎的态度，这使得公司的负债比率一直控制在一个极度安全的水平。截至2008年年底，SOHO净负债率为-46.2%，处于净现金状态。

这种过度防御的策略，让SOHO中国在去年的经济危机中免受资金链的困扰，但同时也影响到了SOHO中国的业绩表现。

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责任编辑/hanxiaojuan.bjoffice

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