http://esf.gz.soufun.com搜房二手房网 2009 年3 月26 日 吴晓波 第一财经日报
随着楼市成交回暖的消息不绝于耳,地产股的股价也随之不断走高,但地价的下滑却是无法回避的隐患。在2009年,刚刚从楼市寒冬中走出的开发商,又会否由于前两年“激进”拿地而带来的“倒春寒”？
存货跌价吞噬利润
根据中原地产对上海、北京、深圳等12个城市的土地市场进行的最新监测结果显示,国内住宅用地价格已大幅下跌,平均成交价在2月又创新低,仅1200多元/平方米,比过去12个月的平均价格低17%。中原地产分析师宋莉表示,目前的土地价格已较上一年跌了近三成。
在2008年的年报中,虽然众多大型开发商在苦战之下,降价回笼以维持资金链健康,但来之不易的利润,有不少被2007年的“地王”项目吞噬。
根据Wind资讯统计,截至本月10日,25家已公布年报的房地产企业2008年资产减值损失达20.02亿元,是2007年资产减值损失的12.8倍,占2008年净利润总和的17.3%。他们地产公司计提的资产减值损失主要是存货跌价准备。
申银万国24日发布的研究数据也显示,在内地各主要行业中,截至去年底房地产业的存货最多,约2283.42亿元。如果随着楼价地价进一步下行,这些地产上市公司庞大的存货产生资产减值的风险可能进一步增大。
以万科为例,2008年计提的存货跌价约12亿元,考虑到递延所得税因素后,这部分存货跌价准备对万科税后净利润的影响为9.2亿元。这使它的纯利润率从2008年中期的12％左右,下降到2008年末的10.43％左右。
保利地产2008年实现净利润22.38亿元,计提2.99亿元的存货跌价准备。这一数字几乎占它计提前纯利的10%。广发证券地产分析员花长劲表示,保利地产的营业总收入继续保持高增长,同比增长91.24%,但利润总额增幅仅为67.42%,明显低于2007年。这主要由当年投资收益大幅减少及资产减值损失大幅增加所致。
除了保利地产和万科,陆家嘴也披露公司计提了近4.2亿元的存货跌价准备。
即使是没有购买地王、收益稳定的收租型地产股也难逃存货跌价的大潮。陆家嘴在年报中披露公司计提了近4.2亿元的存货跌价准备,而它2008年的纯利只有8.86亿元。该公司表示存货跌价准备是2007年账面上延续的财务余额。
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