沈锐培：“粤十五条”给房企一个喘息的机会

http://esf.gz.soufun.com搜房二手房网 2009 年3 月5 日沈锐培广州搜房地产博客

[摘要] 放宽开发商交纳土地出让金的期限的确可以给房企一个喘息的机会，不过据了解08年大型房企购买土地的不多，这一新规定能帮助的房企相信比较有限。

2009年3月3日下午，作为《国务院办公厅关于促进房地产市场健康发展的若干意见》（国十三条）的《广东地方细则的关于促进我省房地产市场平稳健康发展的若干意见》（粤十五条）发布。“粤十五条”全文分三大部分，内容与“国十三条”的前三部分大致相同，并没有多大新意，政策方向也没有超出“国十三条”的范畴，只不过是将这前的规定明确及细化，如加大保障住房建设、存量房利率７折优惠、满２年二手普通住房转让免征营业税等等都一一落实。不过与“国十三条”相比，“粤十五条”在执行上也有一些新的地方特色措施，而这些措施对广东房地产市场的影响又将如何呢？

1、各地可将住房公积金贷款上限上浮10万元-20万元，住房公积金贷款年限可延长至30年，并适当提高住房公积金缴存比例。职工的直系亲属（父母、子女）首次购买普通住房的，可申请提取职工住房公积金，但提取总额不得超过购房总价款。简化住房公积金贷款手续，并在1个月内完成手续办理。

评：公积金是政府最为常用的调控手段，这次直系亲属首次购买普通住房可申请提取公积金的政策更加人性化，也更加方向。虽然政策出台前也可以提取直系亲属公积金，但需在房产证上加上其名字，这样对日后房产处理及财产分割可能有一定的影响。虽然该政策可以合理利用住房公积金，但是合全家公积金之力购房有过早透支市场的购买力之嫌。另外从满堂红的成交数据看，目前采用金积金贷款的购房者只占20%左右，其中70%为90平方米以下户型，总价一般在50-60万元左右，总价超过100万的约占7%。因此上调住房公积金的货款上限对市场影响是有限的。至于“适当提高住房公积金缴存比例” 对于大部分没有住房公积金的市民来说并无关系，“简化住房公积金贷款手续”得看相关部门能否真能做到。

2、个人出售购买不足2年的非普通住房的，全额征收营业税；出售购买超过2年（含2年）的非普通住房或者不足2年的普通住房的，按照其出售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。

评：“粤十五条”第一次涉及非普通住房的营业税问题，这意味着9·27房贷新政的进一步放松。由于非普通住宅总价相对较高，如果出售超过2年的非普通住房按照差额征收营业税可以为交易省下一笔不小的费用，对高档住宅市场的交投有一定促进，不过鉴于高档住宅市场投资比例较高，未来升值潜力才是影响高档住宅市场的主要因素，因此营业税的减免影响有限。

3、个人转让自用2年（含2年）以上、并且是家庭惟一生活用房的所得，个人不负担个人所得税地方收入部分。

评：地税是地方政府唯一可以支配的税收，据了解个人所得税作为共享税，国家将其按6：4比例划分，中央财政60%，地方财政40%。以广州业主售房的个人所得税是房价的1%计算，地方税占0.4%，一般就2000-3000元左右，这对市场的影响十分有限。

4、有条件的市可根据实际情况，放宽购房入户政策。

评：在当前楼市相对低迷的情况下，购房入户政策重新被摆至案上。近日来，山东、成都、武汉、重庆、温州、上海等省市推出一系列“购房落户”政策，刺激房地产市场消费。这次广东是将购房入户的政策放权给属下市政策，而各目前各市的规定有所不同。以广州为例，高端人才落户广州比较容易，但并非购房即可入户。如果现在推出购房入户政策的话对已购房的市民是否不公平的，之前推出利率7折政策所产生的“存量房贷款优惠”问题仍未完全解决，这是前车之鉴。该政策针对特定的购房者还是所有购房者？如果二次置业以上的可以入户是否与国家政策方向相违背？之前购房的老业主如何处理？即使政府愿意解老业主的入户问题，但是购房时间如何介定？这些都是要解决的问题。

5、港澳台居民在广东省境内购买住房，执行内地居民同等政策。

评：据了解港澳台居民在广东省境内购房十分普遍，深圳、东莞、广州都不少，东莞樟木头更有小香港之称，两岸三地的同胞，事实上早已享受了同样的购房待遇。另外这个政策的出台并不意味着限外令放松，因为限外令主要是针对境外热钱投资的，在这样的大环境下不可能贸然放宽限外令。不过我们要注意的是港澳台一样经历着经济危机，居民的收入一样受到不小影响，又有多少港澳台的投资者来广东抄底？如果用于自住，这样的港澳台目的客户又有多少？

我们可以看到，除了给预业主和购房者优惠外，广东政府这次是加大了对房地产开发企业的扶持，除了“国十三条”的信贷支持外，还新增了放宽开发商交纳土地出让金的期限、分期缴纳土地增值税两大政策。

6、对在2008年签订土地出让合同，确实无法按时缴纳土地出让价款的项目用地，由土地使用者申请并经当地市、县人民政府批准，可适当延长缴纳土地出让价款期限，延长时间原则上不超过2年。

7、对已进入土地增值税清算的企业，在清算过程中由于资金流暂时出现困难而无法及时缴纳土地增值税的，可向税务机关提出申请，在纳税期限内作出分期缴纳土地增值税的计划，并按计划做好土地增值税清算工作。

评：笔者认为，上述两点是“粤十五条”的亮点，也是最为值得关注的地方。房地产企业资金紧张已是公开的秘密，政府放宽开发商交纳土地出让金的期限以及分期缴纳土地增值税两大政策表明省政府要帮助开发商渡过难关，这样做的尺度比较大，可以说是以政府地方收入作保担。政府这样做要面对两个问题：一是大部分房地产开发企业陷入困境主要是由于推高楼价后盲目高价拿地，简单说就是企业投资失误而并非经济衰退所至，该政策对其他因为经济危机而经营困难的行业是否公平。二是申请延长交纳土地出让金的期限以及分期缴纳土地增值税的房地产企业，09年能否继续拿地？经营所是否应首先用于交纳土地出让金及土地增值税？再者就是如何监管？

放宽开发商交纳土地出让金的期限的确可以给房企一个喘息的机会，不过据了解08年大型房企购买土地的不多，这一新规定能帮助的房企相信比较有限。

责任编辑/liuhuihong.gz

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