广州二手房价格指数报告

（2009年1月）

文 中国指数研究院二手房研究中心

1月指数

1．广州二手房价格指数走势分析

本月广州二手房价格指数为1335点，较上月指数下降18点，环比跌幅为1.33%。二手房挂牌均价7927元/平方米，较上月下跌107元/平方米。

图1：广州二手房价格指数走势图

1月，从广州各片区的指数来看，仍呈普遍下跌趋势。天河区、越秀区、荔湾区、白云区、海珠区、番禺区指数均不同程度下跌，但降幅普遍趋缓。其中，跌幅最大的是荔湾区，下跌38点，环比跌幅2.88%，其次是天河区，下跌36点，环比跌幅2.17%，越秀区与上月持平。

图2：广州各城区二手房价格指数走势图

2．广州二手房市场特征综合分析

二手市场遭遇春节传统淡季 挂牌量出现大幅下降

1月广州二手价格指数仍呈下跌状态，但各区指数降幅趋缓。数据显示，二手房挂牌均价继上月下跌69元/平方米后，本月下跌107元/平方米。挂牌量减少2699套，减幅为12.65%。另外，本月荔湾区和天河区指数跌幅最大，分别是2.88%和2.17%。

国务院发布的减税新政从本月1日起正式执行，在今年元旦至春节前掀起了广州楼市的成交小高峰，市场出现回暖的迹象，一定程度上减缓了价格下行的幅度，甚至有二手业主乘机反价。而本月时值年关，春节楼市相对淡静，不少业主并不急于在此刻出售，再加上年底不少租客趁机换房，使得一部分业主又转售为租，因此本月挂牌量出现大幅度减少。另一方面，急于在春节挂牌出售的二手业主多是需要资金周转,在价格方面不得不让步,导致挂牌均价有小幅度下降。

支撑二手楼市的仍然是以自住需求（包括结婚、上班、求学、养老）为主的消费以及生活设施建设较为成熟完善片区的二手交易。各大行成交数据显示，新政的实施促使了月初短暂签约高潮的出现，而春节的平淡使得市场的变暖迹象戛然而止，节后的市场情况前景还不明朗，新政的利好仍还需要一定时间才能显现。

3．区域价格指数分析

以1月广州二手房价格指数作为参照，根据样本数据显示，本月越秀区二手房价格指数仍为最高，为2175点，番禺区价格指数最低，为998点。

图3：广州各城区1月二手房价格指数对比图

1月，从广州各片区的指数来看，仍呈普遍下跌趋势。天河区、越秀区、荔湾区、白云区、海珠区、番禺区指数均不同程度下跌，但降幅普遍趋缓。其中，跌幅最大的是荔湾区，下跌38点，环比跌幅2.88%，其次是天河区，下跌36点，环比跌幅2.17%，越秀区与上月持平。

图4：广州各城区1月份指数环比变化图

1）天河区

本月天河区二手房价格指数为1624点，下降36点，环比跌幅2.17%。二手房挂牌均价较上月下跌217元/平方米，为9645元/平方米。天河区7个片区中，华景新城片区与天河公园片区略微上涨，涨幅分别为1.96%、3.13%，其余片区全线下跌，后天河北片区指数环比跌幅最大，为6.26%，其他几个片区环比跌幅相近，都在1%左右。

图5：天河区各片区11、12、1月份指数对比图

天河区本月挂牌量比上月减少838套。各片区放盘量除华景新城片区上涨外，其余片区均下跌。其中华景新城片区比上月增加了100套，增幅为8.61%，天河北片区减幅最大，减少266套，减幅为19.98%。而挂牌均价方面，除华景新城片区上涨154元/平方米、天河公园片区上涨255元/平方米外，其余片区下跌。后天河北片区本月均价下跌794元/平方米，跌幅为6.24%，其次是珠江新城片区下跌187元/平方米。东圃片区本月下跌幅度最小，仅下跌60元/平方米。

本月天河区价格指数继上月略降12点之后，再降了36点，挂牌均价下跌217元/平方米，但整体降幅趋缓。其中，华景新城片区本月挂牌量比上月增加了100套，挂牌均价也上涨了154元/平方米。天河公园片区挂牌量虽然比上月减少了308套，然而其挂牌均价上涨了255元/平方米。天河公园一带一向是天河区交投最热的区域，基于其交通便利、居住环境良好、教育设施齐备以及价格的优势，市场情况比较乐观。华景新城片区更是出现了量价齐升的状况，由于这个区域有华景小学作为教育条件的优势，并且附近可以开发的土地已经逐渐稀缺，其物业的保值性得到了市场的认可。

而受经济大环境的影响，天河区的其他片区仍难有量价的反弹。特别是珠江新城片区以及天河北片区，少了很多外籍和商务人士的需求作为支撑，投资客也大批离场，量价都一路下跌。自去年10月份以来，珠江新城的楼价降幅平均超过20%，个别楼盘甚至超过40%，成为天河区降幅最大的一个片区。

2）荔湾区

荔湾区本月二手房价格指数为1283点，较上月下降38点，环比跌幅2.88%。二手房挂牌均价7619元/平方米，下跌226元/平方米。各片区指数全线下跌，其中南岸片区下跌幅度最大，为65点，环比涨幅3.25%，西关片区环比跌幅为1.98%，芳村片区环比跌幅为0.31%。

图6：荔湾区各片区11、12、1月份指数对比图

反映到挂牌均价上，南岸片区挂牌均价下跌了388元/平方米。西关片区、芳村片区的挂牌均价分别下跌183元/平方米和17元/平方米。从放盘量来看，各片区挂牌量涨跌不一，其中西关片区减少38套，而南岸片区和芳村片区分别增加了10套和24套。

荔湾区芳村片区受专业市场利好影响，花鸟鱼虫市场、岭南花卉市场、茶叶市场和物流专区等，为周边二手楼市提供充足的客源，因此受市场影响不大，量价都趋于平稳。

3）越秀区

本月越秀区二手房价格指数与上月持平，仍为2175点，二手房挂牌均价12917元/平方米，较上月下跌6元/平方米。越秀区5个片区涨跌不一，五羊新城片区指数上涨幅度最大，为9.39%，其次是淘金片区6.23%。东风东片区下跌幅度最大，为3.83%，其次是环市东片区，为1.30%。

图7：越秀区各片区11、12、1月份指数对比图

本月越秀区挂牌量比上月减少136套，各片区挂牌量都全线下降，其中东川片区挂牌量减幅较大，减少70套。从挂牌均价来看，各片区涨跌幅度比较大，其中五羊新城片区、淘金片区、东川片区分别上涨1358元/平方米、718元/平方米及3元/平方米。环市东片区下跌164元/平方米，东风东片区下跌545元/平方米。

越秀区凭借强劲的教育环境优势、成熟的生活配套设施及浓厚的商业氛围，二手楼市发展潜力领跑各区。再加上老城区再难有一手楼盘开发供应，因此二手物业保值抗跌能力也极强。在二手楼市全线走低的市场状况下，越秀区的价格依然坚挺，虽然各片区挂牌均价有涨有跌，但却是“涨如浪涌，降如抽丝”。

4）海珠区

本月海珠区的二手房价格指数为1275点，下跌9点，环比跌幅0.70%，二手房挂牌均价7575元/平方米，下跌52元/平方米。海珠区本月各片区指数涨跌不一，但幅度均不明显。其中宝岗大道片区下跌幅度最大，为1.93%，其次是广州大道片区，为1.92%，上涨幅度最大的是江燕路片区，为0.88%。

图8：海珠区各片区11、12、1月份指数对比图

从挂牌量来看，海珠区已经连续几月减少，本月减少574套。减幅最大的片区是新港路片区和广州大道片区，分别是210套、81套。工业大道片区挂牌量有所回升，增加10套。挂牌均价有涨有跌，上涨幅度最大的片区是江燕路片区，上涨65元/平方米，其次是晓港公园片区上涨41元/平方米。下跌最多的为广州大道片区，下跌135元/平方米，其次为宝岗大道片区，下跌174元/平方米。

海珠区房地产市场比较成熟和稳定，交通便利，二手楼盘层次丰富，从4000-6000元/m2左右的房屋乃至过10000元/m2的江景豪宅都有供应，不同需求的客户，在海珠都能找到适合的单位。因此海珠的交投热点比较均衡，各个片区都有自身的市场优势。正是由于其多样性和适应性，使得其交投保持了一定的活跃度，市场前景也比较乐观，量价都比较稳定，变化不大。

5）白云区

本月白云区二手房价格指数为1065点，较上月下降4点，环比跌幅0.37%，二手房挂牌均价6326元/平方米，下降25元/平方米。四个片区指数全线下降，但幅度甚微。其中，环比跌幅最大的为机场路片区，为 1.06%，其次是新市片区，环比跌幅0.67%，同和南湖片区、麓湖片区分别下跌0.08%和0.35%。

图9：白云区各片区11、12、1月份指数对比图

1月，白云区的挂牌量比上月减少282套，其中新市片区的挂牌量减少幅度最大，环比减少174套，其次是机场路片区、同和南湖片区分别减少58套和44套，麓湖片区减少6套。挂牌均价普遍下跌，机场路片区的挂牌均价下跌幅度最大，下降78元/平方米，麓湖片区的挂牌均价下降39元/平方米，新市片区、同和南湖片区分别下跌36元/平方米和5元/平方米。

白云区在市政府“北优”的区域发展推动下，新增商务、商业配套的升级，使其获得“宜商”的后发优势，发展前景看好，目前价格水平较低，是购房者不错的选择。

6）番禺区

本月番禺区二手房价格指数为998点，比上月下降12点，环比跌幅 1.33%，二手房挂牌均价5926元/平方米，比上月下跌73元/平方米。其中，洛溪片区指数下降5点，环比跌幅为0.46%，华南片区指数下跌14点，环比跌幅为1.19%。

图10：番禺区各片区11、12、1月份指数对比图

挂牌均价方面，洛溪片区下跌34元/平方米，华南片区下跌85元/平方米。另外，洛溪片区挂牌量本月增加25套，华南片区减少890套。

洛溪片成交主力依然有丽江花园、广州碧桂园、广州奥园、洛涛居等，楼梯楼售价在4000~5500元/m2左右，而广州碧桂园小高层均价约6500元/m2，较新的电梯楼售价在7000~8000元/m2之间。华南片区集中在华南碧桂园、星河湾、祈福新村、南国奥园、雅居乐等楼盘。4000—6000元/平方米的多层洋房受到了青年置业者的青睐，需求以二房单位为主。

附表：1月份广州各片区二手房价格指数变化表

附：指数编制说明

编制对象：广州市二手商品住宅（不包含别墅）。

样本来源：来自300多家房地产经纪公司挂牌信息、搜房网挂牌数据以及其它媒体挂牌信息。

样本容量：每月采集2万条以上二手房样本挂牌信息，覆盖全市6个二手房交易较为活跃的行政区，214个商品住宅楼盘。

样本信息：每个样本共采集物业类型、建筑面积、挂牌总价、户型、朝向、楼层、周边配套等10个指标信息。

指数基期：以2004年12月为基期，以北京二手房价格基期指数1000点为基准计算指数，使广州二手房价格指数与其它城市指数具有同期可比性。

发布内容：全市当期指数、均价，各期指数时间序列，及各城区指数、各片区指数。

发布频率：每月中旬发布上月指数报告。