“金九银十”是描述一手的，为什么会有“金九银十”这样的现象，我们要了解基础的原因。在前几年，中国楼市一直是向上的，是卖家的市场，当然卖家就有讲价的权力。为什么会有“金九银十”，因为往年客人无论一手二手都会买，因为是有长国庆，发展商愿意做促销，带动市场。一开始便宜一点卖，买家追特价的单位。但今时今日的现象，是买家市场，买家有权选择，这是很直观的，推出楼盘不便宜，没有人买的。

金发物业 徐永德

最现实的问题就是发展商卖家资金链的问题，你留意到8月份、9月份为什么会有这么多的成交量，因为大家在算数，做开发商主要都是钱，如果8月份、9月份争取到销售量，今年年底的现金流就没有问题。今年8月份成交量为什么会大，就是部分的发展商需要钱周转，提早做一个促销的行动，所以成交量会一下子上去，但实际原因是很简单的。你看一下实际情况，到10月份，如果急的发展商都是在8月份就开始行动的，到10月份，在不是那么急议价的空间不是很大的情况下，可能就不会像8月份的量，因为最急的就是会提早行动的，到最后的那些卖不卖都行的，可能迟一点卖都无所谓。

如果10月份促销不是很强烈的，量就不会上升的。要看实际的情况，急的会先走，不急的走后，买家的市场，你不急的，买家都不会追成交。8月份、9月份的成交量可能会多，10月份的成交量会低，价钱不会偏差得很厉害的，如果要偏差的，早就偏差了。所以我觉得10月份的量不会太多。往年楼价加得厉害，9月份吹风，就等10月份的特价单位。而今年是偏淡的，因为8月份和9月份价钱已经调整了，吸引了手上的客，一二手联动就是把二手需求的客拉过去一手，你将这一部分消化了，二手就没有了。现在一手跌到二手的价，你当然是卖一手，这些人消费了，就要等。所以10月份的成交量，我不是很乐观，因为急着卖都会提早的，到了10月份，吸引力都被消费了，就没有了。

不可售的楼是最急的，因为抵押了，之前已经不够钱，才要抵押。抵押了之后，还有楼盘在开，资金链不是更紧，所以最急于卖楼的就是不可售的。说是说不可售，但市场上还是照卖，然后再销的。如果没有抵押的，证明资金不短缺，才不会抵押。我的看法是那边的压力比较大，因为又要给利息，又没有新钱回来，你要求生，就只有卖楼，所以反而那一部分会多，所以供应量应该会有一定的程度在，所以总的来讲，10月份的成交量不会有什么突破。

因为以前是投资者比较多，而现在的吸纳量不会像以前那么多。中国人就是买升不买跌，要买一起买，不买一起不买。就现在广州市区里面来说，我是看好的，因为广州市区二手的空置的很少，而一手盘远离广州市区的，空置的越多。所以不能以过往的资料去评估将来的情况，因为没有那一部分差很远的，二手大部分都是自住的，这是很直观的。

现在买的一手楼的人，最快都要一年才有房产证，去年年终开始买的人，到今年一定会亏的，所以就不会急着买，可能有一些投资比较稳健的就不会卖。二手大部分是在市区，更加有信心，更加不卖，所以二手的跌价不会追着一手的，可能一手跌了30%，而二手只是跌了10%，二手的价钱没有一手跌得那么厉害，二手的需求比较刚性的，自住的需求多，大部分的二手房都是在市区里面。

今时今日的投资气氛是很脆弱的，这是信心的问题，我没有怀疑广州人买楼的实力，问题是信心，不是没有钱，都有钱，不买而已。变得10月份没有什么突破，中央不会在10月份有大动作，市场信心没有变化，怎么会买。自从阳光家缘之后，数据的情况不会像以前那么严重，上网签约了，成交周期不会拖那么长。现在上网签约，就会快了，可能两三个星期就会上阳光家缘。为什么不会有突破？以前黄金周是七天，现在是三天，不出门，最多玩两三天，还有时间看楼吗？

为什么我坚持十月份不会有什么突破呢？因为急的发展商，想卖的发展商已经在8月份、9月份行动了，8、9月份又吸纳了很多的卖家，10月份哪还会旺呢？

8月份、9月份吸纳了一大批买家，政策没有什么变动，怎么会有突破。可能中央觉得死得七七八八了，不要那么紧了，就有一个跃升了。整个中国市场是不成熟的市场，当然现在的国力在国际上是举足轻重，而国民是很波动的，很不成熟的，要不一起要，要不一起不要，国外的市场是慢慢跌，我们是一下子升，一下子跌，不会慢慢的有一个弧度，是跳级的，我们是一级级的，这个现象很正常的。

因为经济的突然发展，我们突然间有钱，我们的投资工具不多，而投资的情绪不成熟，很多时候会产生一些超低价和天价出来。因为大部分都是不成熟，但有学习的周期，成熟了之后，就会慢慢改变。为什么现在会这样，就是投资不成熟。想买的时候，可能三四万元都会买，不想买的时候，可能一万五元的时候都不买的。这就是投资不成熟，那个时候出高了，现在出低了。

到今年年底，中央都觉得差不多了，可以松一下，到明年或是某一个时间，大家一起买。市场上是会聚集一些客的，当购买力一起释放，动力就很大。到今年十月份、年底成交量的突破机会确实不高，但市场力是会储着的，释放了，量就会出来，价钱就会上升。所以我不是看淡，只是时机的问题。因为10月份是下个月，30多天，可以做一些什么出来，对整体气氛不会有什么大的改变。

中国的投资者是不成熟的，贵的，大家都买，便宜的，大家都不买，不会很理智去分析。

某一个程度上，中国政府是进退两难，一放，大家都疯了，而不放，就像美国一样，大家只是痛一阵子而已。但如果不放，球越来越大，大家就会死了。中国就是把球压小一点，不要等偏离市场再搞，如果像去年10月份，珠江新城卖3万多，荔湾区都要卖一万多，这样子下去，什么时候完结？

一般都是小企业先走，万科提早了，要完成去年的目标，为什么那个是会降价，就是要完成整体的销售目标，不然管理层的奖金都没有了。

深圳是第一波，因为炒得太高了。广州的情况最好了，广州炒高的周期短，去年的“十·一”成交量是很低的，所以短供那些就不多，那一批是受害人士。如果那个周期长，就多一些人买到高价的，崩盘受害的就多。

如果一二手联动，后面就没有那么激烈了，主要原因是手上的客已经消化了。我估计十月份不会有很大的量，因为急的已经出了，二手楼普遍来讲，是集中在市区里面，或是老城区，教育、医疗配套比较齐全的，什么时候买，什么是低位，作为用家，是不用考虑的，因为你都不知道什么时候是最低的。买来自住的情况下，自己可以承受的，就买。不要像以前，如果预估楼市会升，或是预估收入会增，就去买。如果按照现在的资金能力、收入能力可以负担得起，就不要考虑市低，或是低多少，因为到时候低，未必可以买得了，你只要计算自己资金能力、供楼能力、支付能力到哪，现在买楼不是坏的事。

这只是预期，不是已经发生了，究竟会不会跌还不知道。楼价会反映预期，现在动手，正常发生，没有什么，到底是升还是跌，都不知道。现在这个价钱，已经是在预期之内，如果不是预期这么差，现在的价钱不会这么低。

我们承认二手的价钱跌得慢过一手，但二手的价钱从高回落，也有十几个点。原来一手是很贵的，但是可能疯狂地跌下来，而二手是一个很成熟的市场，已经价值反映到很准。一手可以请一些明星做活动等等，而二手不可能这么做的，二手成交量就是一些蓝筹股，波幅比较小，所以投资二手房的风险比较低。这一次二手房跌得这么小，一手房跌了多少？可能市升的时候，二手房比一手房升得更快。如果你是自住的，也不会想自己的资产落得太大。

今年1月份，市场气氛不是那么差，就不会怎么跌，现在预计会跌，就会跌。打一个比方，珠江新城，我现在是卖1万8的，你预计会跌，我就卖不了，就要一下子到1万5，但其实1万6或是1万7都可以卖得了，只是卖得慢。二手与一手的情况不一样，二手波动是比较小的，但很实在的，因为大部分都是住家。看楼市有没有泡沫，就是看有没有空置房，市区看有多少间是空置房？像广州市区，如果很多房子是空置的，就很不健康的。如果实际上有人住，就不一样，所以二手和一手是区分的。