黎文江：今年“金九银十”比去年都要金要银

http://esf.gz.soufun.com搜房二手房网 2008 年9 月5 日广州二手房—搜房网

[摘要] 我觉得今年“金九银十”，还是“金九银十”，如果是破铜烂铁，目前还没有数据可以说明是破铜烂铁。今年可能中小面积成交会多一点，面积可能会小一点，但宗数不会少。我认为可以突破今年6、7月份的六七十万平方米。

谈三点。第一，我觉得“金九银十”比去年以前都要金，都要银。第一个，去年9月27日，二次房贷，一片愁云惨雾；第二个，去年十月是最高价，而今年不会。从这个角度来说，今年是比去年要好的。刚才韩博士也谈了成交量，按照国土局公布的，去年9月份是703600，10月份是57万，06年也是57万，相信今年也可以达到57万以上，从成交量也好，从宏观调控的形势也好，今年会比去年好。因为9月27日之后，大家都不敢买楼，今年经过一年心态的调整就好了。所以我们觉得“金九银十”，年、前年都要好。

合富辉煌黎文江

第二，有媒体调查了2800个人，92%的人不看楼，这2800个人是什么人，难道上网很有空那些？什么人都不知道，就说这2800个人的92%不看楼，这是不可信的。这样的统计没有什么意思。就算逆向思维，有8%的人去看房，当然不是这2800个人去看，广州市有一千多万的人口，加上外地的，扩大到一千多万的8%的是多少？一百万户，也有8万户来看，所以这样的统计是无聊的，不值得去宣传。光是搜房网最近都组织了一千多人去看了，所以其实有很多潜在的买楼者。

第三，供应量，有的说五万套，有的说多少万套，也是不堪一击。我刚刚看了阳光家缘网，可售的套数为17136套，不可售41310套，加起来是58000多套，这些加起来当然有五万套，但是现在可以卖的只是17000多套，当然4万多套里面有一部分可以拿出来卖，比如抵押给银行的，可以解押之后，卖给买楼者。但这五万多套吓到人的，不可能五万多套都拿出来的。另外一方面，为什么有4万多套不可售，开发商不卖了，拿去银行抵押，从银行贷钱出来，比卖要好。所以五万多套是有，但可以拿出来的有17000多套。还有一个角度，再核算一下，一至七月份一共供应是436万平方米，按照100平方米/套，是有43000套，而现在可售的只有17000套，而上半年卖的是27845套，这是阳光家缘的数据，今年供应43000套，卖了27845套，应该是剩下15000多套。

我们统计，国庆期间有24000套左右，因为17000套加上九月份拿证的，大概24000套左右，哪有五万套，这里面很多是放在银行里，要解押之后才拿得出来的。所以同样看一个数字，可以这么理解，左边一点，右边也是一点，不同的理解，得出不同的结论。所以我们觉得实际上没有那么多，只有24000套左右。人家说去年、前年、大前年积累下来的那些呢？我们看一看，05年一手成交是918万平方米，而派出是800，成交的一手985万，批出量700万，07年一手801万，批出量670万，宏观调控三年，都是供不应求，都是消化了以前的空置房。如果按照前几年正常的水平，8万套根本不够，今年上半年减少了，只有两万多套，所以可能觉得今年是供不应求，所以按照正常的，8万套都还不够的，所以还是供不应求的，17000多套，我们觉得下半年完全可以消化的。另外一个角度来说，开发商不需要降价，五万套里面有四万套到银行去了，抵押给银行了。

所以我觉得今年“金九银十”，还是“金九银十”，如果是破铜烂铁，目前还没有数据可以说明是破铜烂铁。今年可能中小面积成交会多一点，面积可能会小一点，但宗数不会少。我认为可以突破今年6、7月份的六七十万平方米。

珠江新城没有那么好卖的。“五·一”黄金周和端午节，可以对应中秋节和“十·一”黄金周，5月份是汶川地震，6月份都是下大雨，通货膨胀达到8点多，9月份、10月份什么情况？没有下雨，通货膨胀有希望下降到5%，7月份是6点多。

中秋节是9月份13日到15日，半个月之后到国庆节七天，所以促销连着是二十天。

我刚才已经讲了，5月份、6月份这么差的外部环境，都可以有60万的成交，当时的价格最低是9122元/平方米，维持到9122元/平方米，现在环境好过5月份、6月份，成交量就应该好一点，9月份、10月份的信心会比5月份、6月份的信心好一点，所以在价钱不动的情况下，这个成交量是可以保持的。

这是我公司一手部和二手部配合，中原都是自己的一手和二手配合，不存在一二手联动，又不是我合富一手和满堂红二手来做，都是自己公司。我们不喜欢叫做一二手联动，因为我们不存在一二手联动，只不过二手有一定的客，发展商规定我们卖多少套，要有多少的业绩，一手的客源不够，就动员二手部找一些客人过来补充，这样的情况下就叫做一二手联动，只不过是我们公司客户资源的调配，而不是开发商要求一二手联动。我们认为只不过要完成发展商交给我们的任务，三个月内完成多少套，多少个亿，我一手的客源不够，就必须要动员二手，二手适合这个价位的。像徐先生说的，二手资源挖掘了之后，没有了，就没了。其实这是很多年用过的，自己内部的左手和右手。

三级资质以下的中介公司不能卖一手楼，只能够提供客源，但不能在楼盘门口拉客人。现在开发商打广告，都不一定有人去。但比较实在就是二手店铺可以拉到客人，这是实实在在的。为了有人气，就不打广告，就给佣金让二手拉客人。但开发商可以飞你的单，你说介绍客人过来。

如果一手楼，找二手的人去卖，把一手楼当成二手楼去卖，这是历史的倒退，一手楼和二手楼有什么不同，一手需要包装，怎么样提升价格，挖掘价值出来，定价钱也是很关键的。如果找代理公司，可以做市场调查，一套的策划方案交给开发商，才会觉得比较好的业绩，如果开发商定价，找二手的来卖，这样往往就不会取得好的业绩。实践检验真理，如果这么做，可能是拉低了一手的品牌形象，如果二手都贴满了一手的广告，都不好。

因为股市有一个标志，就是多少点是底，但我认为楼市是没底的，只有更低，没有最低。按月均价，今年是比去年低很多，低了两千多元，但从整个年度的均价来讲，根本没有低，而且按照现在7月份的价和去年7月份的价，也没有低的，而且还有限价房15%的拉低。这样的情况下，还有几十万平方米的成交，我觉得都差不多可以。

刚才讲供大于求，就会降价，你没有提到，但文章、报社就提到供大于求，但什么时候都是二手供大于求，因为一手买下来之后就是二手的供应量，没有什么时候是供小于求的。

责任编辑/zhangjing.gz

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