地产甲乙风云

http://esf.gz.soufun.com搜房二手房网 2008 年8 月22 日王黎莉田永丽华商报

房地产业是一个关联度很高的行业，除地产企业之外，规划设计单位、建筑企业、物业管理企业以及政府部门、银行等，都成为房地产企业的利益相关者。这些不同的环节，都在房地产行业中运行，并从中获得利益。“甲方”“乙方”的提法，是源于房地产市场合同中的甲方和乙方。我们将这条利益链上最重要的几个开发商的“甲方”或“乙方”做了梳理，试图通过强势和弱势之分，解开他们与地产企业之间的博弈和利益关系。

地产“甲方”“乙方”之强势方

在每个地产项目开发过程中，从买地、贷款、规划、建设到销售，开发商在这条利益链中大多数时候是占主导地位的，作为“甲方”，它总是强势的一方。不过也有例外，那就是在面对银行、政府部门的时候……

银行（甲方）：

为数不多的甲方之一强势指数★★★★☆

当惯了“甲方”的开发商很少当“乙方”，以至于一位房企老总在回答记者开发商的“甲方”都有哪些单位时，一副搜肠刮肚的模样。在“谁求人谁就是乙方”的指导原则下，我们发现，银行是开发商的合作伙伴中为数不多的甲方之一。对开发商来说，他们也是强势的一方。

■“白手起家”的背后

众所周知，房地产是一个资金密集型行业，早年一些开发企业“白手起家”的事例，也从一个侧面反映了早期开发商的资金来源主要是银行贷款。

这种对银行的高度依赖关系从去年起似乎有所缓解，房地产行业的高额利润让开发商翅膀硬了不少。但在今年国家宏观调控的效力显现之后，大小开发商又开始面临流动资金紧张的局面。“我们现在主要是靠自有资金”，在银根紧缩的背景下，一些开发商虽然面对媒体语气强硬，私下却悄悄与各大银行接触。

当前的银根紧缩政策，对于房地产的影响很大，一些资质不高、实力不强、信誉一般的开发商很难贷到款。即使是著名的大开发商，在申请开发贷款时，银行为了规避自身风险，同样是要对其进行严格审查。在开发贷款环节，银行这个“甲方”是绝对有理由强势的。

■“抢手”的按揭贷款业务

很多人不明白，为什么我在这个楼盘买房，就必须要在开发商指定的银行进行按揭贷款。其实，这是从开发商在进行开发贷款时就跟银行达成的协议。那么，同样是贷款，银行为什么对开发商卡得严，却要抢着给购房者办按揭贷款呢？

关于这个问题，中国社会科学院金融研究所副所长王国刚曾在一个房地产投资论坛上阐述过。王国刚说，央行出的2004年房地产金融报告中曾说，中国开发商贷款平均下来不良贷款率约为10.8%，在所有行业中列第四，这个数据显示开发商的贷款质量是不过硬的，银行风险较大。“给工商企业贷款，贷给你两亿资金，假定是两年，但到期了不还钱，我一点招没有。到了法庭上一切都说对，最后只有一条：没有钱还。而按揭贷款，我给了你50万按揭贷款，然后你开始月供。如果不交月供，房子归我。这是保证贷款质量最重要的体制。”也就是说：对于银行来说，个人按揭贷款比开发商的开发贷款要让人放心多了。

不过，也有银行是不办理个人按揭的，如果在开发贷款环节，开发商不需跟银行签订按揭贷款协议，那么在后期选择按揭贷款银行时，开发商就又恢复他们的强势面目了。这时，银行又成了弱势方了。

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责任编辑/yanmin.xian

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