指南针：大连楼市低迷在于市场预期僵局依然

http://esf.gz.soufun.com搜房二手房网 2008 年7 月23 日大连搜房网整理

上半年大连飙地潮彻底消退挂牌土地全部底价成交

在房价出现局部性松动的情况下，越来越多的开发商对拿地倍加谨慎。记者日前采访获悉，今年上半年，大连土地市场供应波澜不惊，与去年频频上演的“飙地潮”形成强烈对比，所有挂牌土地全部以底价成交，在拿地热情陡然降温的现象背后，折射出宏观紧缩局面下的大连楼市生存态。

1、“飙地潮”彻底消退 底价拿地折射出市场理性转变

对于昔日颇为热闹的土地拍卖盛况，市内一不愿透露姓名的开发企业负责人透露，以往开发商之所以敢于“价高者得”的疯狂拿地，在于当时宏观经济和楼市的宽松环境，一方面，地价上涨可以构成房价的强大推动力，同时，房价上涨又成为开发商高价拿地的信心支撑。

然后，仅仅时隔不到一年，在楼市风向突变的局面下，更多的开发商显然意识到了高价拿地的风险。根据土地成交统计，２００８年上半年，我市共有５２宗土地挂牌上市，除“旅２００８—２１”号土地因自身原因两次流拍，大连市挂牌的土地全部实现成交。然而，值得关注的是，上述土地全部以底价成交，与去年的“飙地潮”形成强烈反差，一级市场的理性转变已经悄然实现。

业内人士分析，我市上半年土地供应市场运行稳定，并未出现其他城市大规模的退地风波。但由于宏观经济形势比较严峻，在资金链日趋紧张的情况下，更多的开发商选择顺应调控政策，更加理性地进行投资决策。

市房地产经济学会副秘书长贾广葆则认为，以往一直靠预售房屋快速回拢资金的运作模式行目前不通了，更多的开发商开始改变融资渠道——或依靠自筹或实行资金联合或寻求外资或贷款支持。因此，增加土地储备只能让短缺的资金更加捉襟见肘，“土地为王”已让位于“现金为王”。据他预计，下半年，开发商自筹资金占资金来源的比例将不断上升，其比例将保持在４０％左右，而增长速度则在６５％～７０％之间。

2、市区缺地现象加剧 供应热点将从甘区转向新城区

记者采访了解到，在开发商越发谨慎拿地的同时，市内土地资源的紧缺现象正逐步加剧。仅上半年，在全市新挂牌的土地供应中，中心四区土地供应量仅为６８．２２万平方米（建筑面积），占比总体放量的１６．２％，其他超过四分之三的土地全部由新城区供给。

由此可见，２００８年上半年的土地供应已正式由中心城区转向新城区，未来住房供应热点将由甘井子区快速向新城区转向；而老城区已无法找到成规模的大块地。另外，今年１到６月份，成交土地楼面均价为９４７．５２元／平方米，其中，市内四区楼面均价３５２５．４９元／平方米。

但值得期待的是，根据《大连市中心城区２００８年度住房建设供地计划》，年内市内四区预计实现供地３０５万平方米，而上半年仅实现了２２．４％的供地计划，也就是说，下半年应该会有超过２００万平方米的市区土地的计划放量。另外，目前我市７０％～８０％土地供应为中小户型商品房，房地产开发重心继续向周边城区延伸。（新商报孙广洋）

责任编辑/liujiali.dl

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