房地产进入调整期外资巨头徘徊在进退之间

http://esf.gz.soufun.com搜房二手房网 2008 年7 月22 日舒婷婷莫克证券日报

[摘要] 活跃在中国房地产市场的外资基金保守估计也有两百家之多，他们携重金而来，赚巨资而去，“有了风险跑得比兔子还快”。昨天他们还在中国四处找项目，今天，他们中的一些开始退出。

谷底再大规模杀入？

一位外资代理人坦承，“我现在要做的就是准备好现金，等待熊市。”

股权投资的众多不确定性，加之资本市场走低，为外资基金的退出渠道蒙上阴影。当下，外资基金在中国更愿意投资商业物业。

“咱们做房地产，一般都是做完了以后恨不得第二天就能卖出去。而欧美的经验是，长期持有的地产比转手卖的利润率从长期而言收益率肯定要高。一般基金的持续时间差不多都是十年左右。在这个期间，一方面物业可以升值，另一方面，有比较好的现金流，持有人能拿这个现金流随时做证券化啊，马上就可以转手套现。”一位国内地产商的投资总监表示。

越来越多的外资基金在近期的操作中按这一理念行事。

6月初，全球资产管理巨头黑石集团终于出手，以11亿元买下上海市长寿路一商业项目，这是黑石集团在中国楼市的首单买卖，卖家在账面上赚得近6亿元人民币。

由于买卖双方皆为外资企业，因此交易完全在境外进行。该人士进一步指出，“这(离岸交易)对于首度进入中国楼市的黑石来说，操作上也方便些。”

有很多境外机构的基金都在寻找成熟的物业。其中，代表公司有嘉德置业、和记黄埔、新鸿基、新世界等。

恒隆地产主席陈启宗的观点颇有代表性，他说，“未来的发展还是要在内地，试想一下，香港的GDP增长不过5%-6%，内地却高达10%-11%，我喜欢顺势而为。”

对于外资基金来说，内地正在进行的宏调以及房地产成交的萎缩或许并非完全是坏事，这种调整背后可能酝酿着新机会。陈启宗指出，去年内地的房地产有点过度“疯狂”，即使市场不进行调整，政府也必然会介入调整，而这对恒隆这样的地产商将是一个良机。

在西方被视为圣贤的投资大师巴菲特有一个基本理念——在熊市中买入。其基本逻辑是，熊市时人们总会过于悲观，资产价格会低于真实价值。只要对中国经济长期看好，熊市正是真正有战略眼光的境外投资者等好的交易时机。

事实上，在去年7月国内地产界的乐观心态达到巅峰之时，一位外资代理人就曾私下坦承，“我现在要做的就是准备好现金，等待熊市。”

有多少人在做着同样的准备？无法统计，惟一可以肯定的是，在那个圈子里，他并不孤立。

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