分摊房贷风险银行与开发商之间的"囚徒游戏"

http://esf.gz.soufun.com搜房二手房网 2008 年6 月12 日叶檀南方都市报

[摘要] 在与银行的博弈中，房地产开发商注定赢不了战争，不仅因为他们无力与政策所代表的国家意志抗争，更重要的是，他们无法与目前的经济趋势抗衡。

银行、地产商、政府与购房者之间的博弈已经白热化。

最近房地产行业夺人眼球的是两则互相矛盾的新闻。《央视国际》报道，深圳四大银行集体违规，二套房贷政策再次松动。根据记者的调查，深圳银行都在打政策擦边球，“帮助”二套房购买者得到优惠利息贷款；《21世纪经济报道》的报道则称，银监会亮剑，整治房贷假按揭、假首付、假房价“三假”，一场房贷大整治将至。与银行博弈房地产开发商注定赢不了的战争购房者之所以成为被锁定的目标，是因为购房者的信用实在太好。据上海银监局报告所提供的数据，截至3月末，上海个人住房不良贷款率0.71%，比年初上升0.03%.其中住房开发贷款和上海居民二手房贷款的不良贷款占比达到55.2%，是此间房地产贷款的高风险点。虽然违约率上升，仍属极低风险，如此之低的不良贷款率，说明个人房贷信用领域诚信水准之高。银行与开发商联手将风险转嫁至个人购房者，可以消化未来成为风险之源的房地产存量贷款，是一本万利的买卖。

在与银行的博弈中，房地产开发商注定赢不了战争，不仅因为他们无力与政策所代表的国家意志抗争，更重要的是，他们无法与目前的经济趋势抗衡。

挑破资产泡沫已经成为中国经济战略的组成部分。美国次贷危机显示房贷风险对金融领域具有可怕的传染能力，最近以越南为核心的新兴国家的金融风险，显示挑破资产泡沫是降低金融风险的有力武器，否则所有新兴国家的财富将被泛滥的美元吞噬。再说，房地产开发企业毕竟不是具有特殊地位的国企，公共财政可以为了政策性贷款为银行的不良资产埋单，绝不会为房贷产生的呆坏账埋单。如果说中国经济必须断臂求生，那么，在许多人眼中，房地产行业就是必须切除的那只“臂”，以防止房地产风险蔓延到核心金融领域。据称，银监部门将加强窗口指导和风险提示，自主安排对房贷业务合规性的现场检查，采取窗口指导这一具有极强行政色彩的手段，可见有关部门对房贷风险的重视程度。

房地产开发商手中并非毫无筹码，前两年的房地产高峰期已经有大笔银行贷款流向了房地产企业。如果利率上升到8.5%，较高的财务杠杆系数将对房地产企业形成负面冲击，所有房地产企业将玉石俱焚。有关部门投鼠忌器。事实上，为了保证即将到来的房地产大并购时代，国内大型房企有做强做大的武器。进入4月份以后，有13家房地产企业获得400亿元左右的融资。

房地产企业不过是银行的诸多客户之一，本不应存在激烈博弈。存在博弈说明中国房地产市场出现了偏差，缺乏长远规划。房地产业或是在东南亚金融危机之后被作为拉动内需的工具，或是作为挤压资产泡沫的手段，甚至成为民生象征物。

我们应该问一声，中国房地产业究竟应该如何发展？中国的城市化进程是否需要健康的房地产行业作支撑？如果回答了这两个问题，围绕房地产业的魔障将迎刃而解。

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责任编辑/hejie.wh

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