世邦魏理仕发布2007第四季台北写字楼市场指数报告

http://esf.gz.soufun.com搜房二手房网 2008 年2 月18 日 BBS

世邦魏理仕日前发布《2007年第四季台台北市场指数简介》，报告中指出2007第四季台北商用不动产交易活跃，近年来办公楼市场稳定的成长，加上相对低廉的借贷成本，使得台北市市场对外资而言极具吸引力;此外，报告中也首度披露政府在城市改造更新方面有许多重大的计划，并以‘翻转轴线、西东并举’为其推动都市更新的目标，期望台北市除了继续深耕蓬勃发展的东区外，还能重现旧都新光辉，使东西区能更均衡地发展。

投资市场

尽管美国次级房贷引发全球金融市场流动性危机，此风暴对亚洲市场并未造成重大负面影响，预计投资商将改变其投资布局的策略，亚洲不动产市场可望吸引更多国际资金的关注。2007年第四季，台北市商用不动产投资市场活跃，两大外资法人机构─通用地产(GE Real Estate)及花旗银行房地产投资部(CPI)不约而同首次进军台湾市场;前者以新台币6.84亿元买下和成总部大楼，后者则以创下天价的90亿元购入亚太经贸广场。上述交易显示近年来办公室市场的稳定成长，加上相对低廉的借贷成本，使得台北市场对外资而言极具吸引力。

2007上半年交易频传的台北市不动产投资市场，到了下半年更见许多项目成交。全年单笔交易超过50亿元的项目共计6笔，而前4大成交金额的交易便集中于第四季。本季最受瞩目的法人投资人非CPI莫属：在大手笔投资亚太经贸广场之后，CPI紧接着又以新台币55亿元买下内湖B&Q特力屋大楼。另外2个项目成交则分别为台湾人寿以53.7亿买进国华人寿大楼，预计作为总部大楼使用，以及新光银行民生金融大楼由台产资产管理、德先、美亚钢管共同出资73亿买下。展望未来，持续走高的办公室市场，以及2008年3月大选后政治情势更加稳定所带来的经济效益，都将使本地及国外投资商更积极地寻找投资机会。

* 注： 1 坪 = 3.30579 平方公尺 = 35.58323 平方英尺

主要办公商圈新增供给与吸纳量

台北市A级办公室市场新供给、吸纳量及空置率

于第四季完工、总楼地板面积约12，450坪的元大集团企业总部大楼对台北市办公室租赁市场并无显著的影响，主要是由于此大楼仅供集团使用，无任何出租计划。2007年以来，台北市各大主要办公商圈皆无可供租赁的新增办公空间，整体空置率持续下降，本季为8.05%，是五年内的最低点。预计于2008年底落成的华新丽华信义大楼，为近年来少见的A级写字楼新增供给，而其位于信义计划区的优势更使得该栋大楼在尚未完工之际，租金报价已达新台币3，500元/坪。地上27层的华新丽华信义大楼，除部分楼层作为华新丽华集团自用外，花旗银行已预租其中5个楼层，并拥有11个楼层的优先承租权。此一案例突显出目前市场供给紧缩、优质空间难寻的现况，华新信义大楼的放量可望进一步刺激活跃的台北市办公市场。

第四季办公室市场的吸纳量表现不如上季活跃，其中A级办公大楼净吸纳量为1，845坪，B级办公大楼净吸纳量则为负数，显示租户自B级办公大楼迁出的趋势逐渐加速。本季较大型的进驻案包括JC Penny租用新光银行民生金融大楼的567坪，以及AIG财富理财中心迁入台北101大楼，进驻面积约430坪。本季净吸纳量虽较前期减少，但整体而言，办公室租赁市场依然活跃;世邦魏理仕发现越来越多的大型租户倾向于租约到期前的半年至一年的期间内开始寻觅新的办公地点。例如本季即有惠普及松下集团(Panasonic)确定将分别迁入新光银行民生金融大楼及统一国际大楼，占用面积各约1，080坪及985坪;此两大租赁案由于尚未正式进驻，故并未计入本季的吸纳量中。

主要办公商圈租金

日渐稀少的办公空间使台北市办公大楼平均租金再向上推升，第四季整体租金达到新台币1，980元/坪，较去年同期增加1%。此租金的上涨，主要来自A级办公大楼平均租金上涨的支撑，本季A办租金较去年同期增长1.8%，跃升至新台币2，352元/坪。而B级办公大楼，平均租金涨跌起幅不大，近两年均徘徊在新台币1，720元/坪上下。六大主要办公商圈中，信义基隆区的A级办公大楼，在租金水准方面依然拔得头筹，第四季平均租金持续上升至新台币2，522元/坪;租金年增率也上升了3.2%，信义基隆区A级办公大楼的租金成长速度明显高于整体A办市场(1.8%)。B级办公大楼方面，中山北路区B办租金水准一向高于市场平均，本季微幅升至新台币1，852元/坪。

主要办公商圈空置率

2007年第四季，办公市场受供给短缺的影响，整体空置率再压缩至8.05%，为自2002年底以来的最低点。持续吸纳的A级办公空间不仅带动平均租金攀升，更促使平均空置率有效下降，A办空置率由2004年底27%的高峰下降至本季的9.5%，三年内减少了17.5个百分点。而B级办公大楼在A级办公产品成为市场主力后，平均空置率已连续三年维持在6.5%至8%之间，足见租户对B办空间的需求大致维持不变。根据世邦魏理仕的观察，越来越多B办租户在寻觅同等级办公大楼时，开始考虑迁入台北车站区内的办公大楼，主要是因为此区交通极为便捷。在B级办公大楼品质已无法与A办相抗衡的情况下，因预算考量而必须选择B办的租户，倾向以办公大楼所在区域的交通便利性作为其优先考虑的指标。

2008市场新趋势：都市更新

台北市以 ‘翻转轴线、西东并举’为其推动都市更新的目标，而从内政部所公布的全国50处优先推动更新地区名单也不难发现，目前台北市7个优先更新的项目中，除南港区国营单位 - 瓶盖工厂及转运站用地一案，其余则多位于台北市西区，显而易见市府贯彻其轴线翻转政策的决心。

2007年以来，中央与地方积极推动都市更新，自年中行政院核定的’四大金砖’政策(其一为台北市华光社区)，台北市府筹组都市更新公司以全力推动大同、万华区都更案，行政院决议通过放宽城市容积奖励上限，到年底市府宣布将针对策略发展区放量3，000公顷容积，各项利多无不使各界对于都市更新将带来的商机充满期待。然而，都市更新是为提升公共利益而存在，容积奖励也非推动都是更新的唯一手段;容积释放地区内的公共设施承载力、大量释出容积是否会造成更多的空置坪数等诸多问题有待政府部门作进一步的规划，以达到都市更新重现老旧市区风华的美意。

责任编辑/office_sh002

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