住宅维修金缴时容易用时难

http://esf.gz.soufun.com搜房二手房网 2008 年1 月31 日燕赵都市报

由于质疑住宅维修金账号管理混乱，甚至账号上没有一分钱，前不久广州市50个楼盘业委会联合向开发商追讨住宅维修金。据报道，目前广州市存在数十亿元的房屋维修金漏洞，主要是由于开发商代收挪用或应缴未缴造成的。

近日，省会旭华园的部分居民遇到了另外一种关于维修金的问题：房子有质量问题，需要动用维修金，但发现有些居民根本没有缴过，维修一时陷入僵局。

针对石家庄住宅维修金如何缴纳、使用，记者对有关部门进行了采访，并联合石家庄搜房网展开了网上调查。

■事件回顾有些业主从未缴过维修金

最近，家住省会旭华园的孟女士一家十分烦恼：花40万元购买的商品房，居住不到两年，墙壁就出现了洇水现象，继而两间卧室墙壁上开始发霉，长出黑毛(本报曾进行过报道)。

采访中，记者了解到，该小区还有不少居民家中也出现了类似情况，虽然原来的物业部门也曾帮居民重新粉刷过墙壁，但过不了多长时间黑毛就会重新出现，而且比原来还严重。

记者就此事与目前负责该小区的恒辉物业公司取得联系。对方项目部负责人告诉记者，该公司2005年6月接手该小区物业管理工作，曾对此情况专门咨询过市房管局等部门。根据相关政策规定，这种情况可动用“房屋公共维修基金”进行彻底维修。但动用该基金前，必须先将居民手中的《房屋公共维修基金确认书》收齐。

“小区共有800多户居民，要全部收齐谈何容易？”物业公司有关负责人告诉记者，根据统计，小区内出现这种情况的约有20多户，其余家庭并没有出现问题，因此并不是每户都同意动用维修基金，甚至有的业主根本没有缴纳过维修基金，这些都给收取维修基金确认书带来困难。

■网上调查 98.15% 业主未查过维修金

本报与石家庄搜房网联合调查结果显示，98.15%的业主并未查询过维修金到账信息。

市房管局有关人士表示，很多业主尚不知维修金的所有权到底属不属于自己，所以不少人把钱交给开发商认为是正常的，“有些成立了业委会的小区可能还关注一下，多数小区都未成立业委会，业主除非遇到维修情况，通常不会主动查询维修金的到账信息。”业内人士分析，由于省城多数新建小区房龄较新，未到维修时间，因此不少业主对维修金查询漠不关心就不意外了，“当然也不排除仍有许多业主对查询方式并不熟悉。”■问题分析开发商代收存在管理漏洞据了解，目前石家庄的业主大都通过开发商代收维修金，其中大多数业主收到的是开发商开的收据。

“目前，一些开发商也在‘代收’、‘代缴’之间打擦边球。开发商很多时候是先给收据，若业主要求换成发票，开发商可能要拖到数天甚至数月之后。”一位业内人士对记者说，“这样一来，管理漏洞就产生了。”据这位知情人士透露，维修金到了开发商手里可能会出现两种情况：一是尽快转交到房管局；二是如果开发商当时没给业主开发票，那么他拿到钱后就有可能挪作他用以赚取更大利润，比如作为流动资金，甚至去开公司等等。“维修金一旦被挪用，就会带来风险，万一开发商投资失败，缺口就出来了。”■特别提醒业主要增强维权意识按照业内“五年中修，十年大修”的惯例，在2001年之前入住的小区现已逐渐到了应该中修的时候。但本报的这次调查结果却显示，使用过维修金的只占3.82%，48.15%的人称没使用过，另有51.85%应答者不清楚有没有使用。

市房管局有关负责人表示，大多数业主目前欠缺维权意识，这需要逐步培养。“业主首先要有维权意识，要过问住宅维修金的使用情况。同时，建议已经入住的小区业主应积极成立业主委员会，以便维护业主利益。”这位负责人还说，目前石市住宅维修金由开发商代收，发票应是房管局统一制定的《住宅公用部位公共设施设备维修基金交缴约定书》。如果发现有开发商私自开发票或截流住宅维修基金的情况，业主可向相关部门举报，政府相关部门也会给开发商下发催缴通知单。

■物业声音使用程序应增强可操作性

“我们上缴的住房专项维修资金究竟由谁管理？如果使用该经过怎样的程序？”近日，建设部下发的《住房专项维修资金管理办法(征求意见稿)》正是希望可以对这些问题做出解答。

市房管局有关负责人说，维修金如何使用一直是一个争议较多的话题。程序过于繁琐会影响使用效率，而过于简单却很容易导致被随意挪用。《办法(征求意见稿)》秉承受益人和负担人一致的原则，规定一经业主大会同意，维修金就可以使用。针对很多小区都没有业主大会的情况，规定只要有2/3业主同意也可以启动维修资金。这一规定，可以说让业主真正享有了资金使用的决定权。

不过，省会很多小区的物业公司都认为这一规定可操作性不强。他们谈到，省会成立业主大会的小区不足10%，而启动每项维修金都要经过2/3业主同意。“石家庄的流动人口多，很多业主将房屋出租，还有的业主因其他原因长期不在。想要找到2/3的业主联合签名同意一项资金的支出，谈何容易？”省会某物业公司负责人张震说，这样就影响了资金使用的效率，甚至为业主的正常生活带来不便。

针对这一问题，有关法律人士建议，可以考虑成立业主委员会，一些小规模的项目可由全体业委会成员决定，当然这样做的前提是要有一个成熟的选举业委会的机制，同时也要有针对业委会成员的监督机制。

■查询方法凭房产证和物业证明可查询

家住裕华区某小区的张力先生告诉记者，在得知广州维修金事件后，他也希望查一下自己缴纳的住宅维修金去向，而之前他从未想过查询维修金。

据了解，目前石家庄市住宅维修资金由石家庄市房管局负责管理。该局住宅维修资金办公室的工作人员告诉记者，业主可凭房产证和物业(或业委会)开具的证明，到市房管局住宅维修资金办公室查询维修金的有关情况。可查询的内容包括开发商是否上交维修金，上缴的金额、利息、本金等。

责任编辑/liuxiaowei.gz

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