价值远被低估广州写字楼投资是香饽饽？

http://esf.gz.soufun.com搜房二手房网 2007 年12 月26 日吴蔓芸《私人理财》杂志

写字楼投资有讲究

众所周知，写字楼有等级之分。目前广州写字楼市场并没有统一的区分标准，通常以其硬件配备、区域交通、租金水平等来衡量其所属等级。在选择甲级写字楼作为投资对象还是乙级写字楼作为投资目标时，这便需要视乎个人偏好了。

许多人会觉得乙级写字楼的投资回报率会更高，这种说法有一定的道理，原因有二：一是由于广州整体的商务结构决定的。广州的产业结构主要由物流、制造业和外贸构成，这三种行业都不需要大面积的办公地点，并且广州这个城市充斥着大大小小的私人企业，更有数不清的处于创业期的公司，这些企业对乙级写字楼的需求量较大；二则由于“住宅禁商”。由于住禁商，许多原来在住宅办公的企业必须在期限内寻找新的办公地点，乙级写字楼租金较低，但往往新建成的乙级写字楼在外观和配备上并不差，这样对于这些公司来说可以降低办公成本，又可以寻找到更为体面的办公地点。正是由于这些综合因素，令广州乙级写字楼的空置率较低，投资回报率往往高于8%。这也是李灿选择乙级写字楼作为投资选择的原因。

但往往事物之间存在着千丝万缕的关联，由于乙级写字楼的热租，一些原本在乙级写字楼办公的大型企业在这种情况下会寻找更能体现企业形象的甲级写字楼，同时由于“住宅禁商”也分流了不同规模企业入住的写字楼类型，甲级写字楼里已经形成了由大型国企、跨国企业的集中地；另外，随着跨国企业中的快速消费类别及金融证券类在广州不断扩张，不同功能部门往往会选择不同行政区域的写字楼，例如注重形象的部门会选择珠江新城或者天河北，一些公共行政关系部门会选择环市东商务区，而具有会展功能的部门会选择琶洲商务区，这令广州不同区域都兴起了许多甲级写字楼。目前越来越多的甲级写字楼倾向于只租不售，可售的写字楼价格也日益高企，这也成为许多追求高品质的投资者追捧的对象。总体来说，甲级写字楼的空置率略高于乙级写字楼，但租金收益比乙级写字楼要稳定。

李灿在寻找写字楼投资项目时，可以说踩遍了广州市所有在售的写字楼，他总结出了自己的一套选择写字楼的看法：不管是甲级还是乙级写字楼，作为商务办公地点，它们的价值体现有着相同的地方。办公地点除了区域问题以外，最重要的便是交通，一般位于两条主干道交叉处的写字楼交通较为便利，价值也更高；而写字楼项目处于四维时空体系中，投资前不仅要在“点”、“线”、“面”上去分析，还要查询项目的周边规划及政策走向。宏观因素固然重要，项目的细节部分更需注意，例如物业管理公司的服务，这是越来越多使用者所关心的问题，如电梯的运行速度等更是甲级写字楼所需要考虑的，电梯过长的等待时间会令写字楼的投资价值大打折扣，因为这直接影响到写字楼使用者的舒适度。

李灿选择的写字楼是现楼发售项目，目前他已经接到了不少有租赁意向的客户的咨询，在回头看自己选择这只潜力股的过程，他坦言，无论在做哪方面的投资，前期市场调查与分析的功夫绝不能偷工减料，只有这样才能获得相应的回报。

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责任编辑/chenlina.gz

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