价值远被低估广州写字楼投资是香饽饽？

http://esf.gz.soufun.com搜房二手房网 2007 年12 月26 日吴蔓芸《私人理财》杂志

房产新政接踵而来，央行频频加息，《物业税》的猜测满天飞，尽管受到这些利空的重重包围，房价一日一个台阶步上“上行通道”，令许多投资者与自住购房者开始觉得“高处不胜寒”。股票基金走势未明，在不明朗因素弥漫的此时，还能不能投资日益高企的房地产市场？对于住宅，面对“拐点”的猜疑自然不敢投资，但细心的投资者发现，写字楼目前正处于价值洼地。

李灿(化名)最近看到楼市节节攀升，便开始考虑将从股市上赚到的钱拿一部分出来投资房产，毕竟房产是一种保值的投资产品。在李灿的眼中，每样理财产品都需要投资一些，一来可以分散风险，二来有浓厚理财兴趣的李灿觉得这样可以获得更全面的理财知识。目前市面上房地产投资适合于私人投资者的品种包括了住宅、写字楼、商铺，经过一番比较之后，李灿选择了写字楼作为投资对象。就在大多数“炒房团”瞄准住宅市场时，李灿却选择了较为冷门的写字楼，因为他觉得在房价高位运行的今天，与其买入高位股，不如买个潜力股。细细计算下他的投资回报率，其实不难发现其实李灿并没有看走眼。

写字楼价值远被低估

广州从古自今都是一个重商的城市，十三行、玉器街、北京路等都是广州商业历史沉淀的印记，而民间更一直盛传着“一铺养三代”的说法，2003年以前，广州投资客普遍将目光聚焦于商铺投资上，住宅与写字楼物业投资少有问津。然而，自2003年底广州住宅迎来了上升的拐点后，投资客又开始将目光聚集于住宅物业上，商铺与写字楼投资开始备受冷落。广州楼价在短短的三年时间内翻了几翻，“3888元-4618元-5117元-6373元-11290元”，这是广州自2003年以来逐年的一手住宅的均价，触目惊心的一手价格也带动了二手市场的活跃，住宅市场的租售比越来越低，目前已经超过了1：260(1：200为租售比国际通行警戒线)，承租者越来越少，空置率不断高升，回报率不到4%，令越来越多的地产投资者对房地产投资更为谨慎。

就在这高企的房价下，冷静的投资者或者会开始对比商铺与写字楼，商铺目前的投资回报率大约为6%左右，比银行贷款利率稍低，租售比约为1：171，加之商铺价位向来不低，暂未形成商业氛围的珠江新城二手商铺均价为9万元/平方米左右，而像北京路这样的商业旺地，商铺均价已经到了30万元/平方米左右，这样的单价显然并不是所有的投资者都承受得了的。

写字楼是一个城市发展的指向标，从写字楼的开发建设与租售情况可以洞察该城市的发展动态，反过来一个城市的发展好坏直接影响该城市的写字楼开发热度。加入WTO后，广州日渐走向国际化，尤其是随着粤港澳更紧密关系的CPEA以及泛珠三角合作“9＋2”战略的实施，以及广州申亚成功，政府、开发商都对广州的商业发展前景十分看好，广州国际商业大都市地位进一步加强，商业地产开发开始在广州展现出无比巨大的潜力与商机。老道的房地产投资者在这种前提下，更会细心于写字楼与周边住宅的价格比。

目前天河东写字楼的售价约为1.3万元/平方米左右，而天河公园周边的楼盘价格约为2万元/平方米。以目前国际上的商业地产与住宅地产的价格比来看，广州写字楼销售单价低于周边住宅单价这种现象并不正常，因为写字楼的建安及设计成本均高于住宅，因为写字楼在建筑设计上的要求比住宅更高，硬件的配置上比住宅也更为讲究。写字楼作为投资性物业，其售价应比周边的住宅高1倍左右，然而出现写字楼售价与住宅倒挂现象，说明写字楼市场被低估，也反映出写字楼市场还大有潜力可挖。

写字楼价值回归需时日

写字楼市场的潜力不仅仅在于其低于周边住宅价格，更体现在其整个写字楼市场的发展历程。

许多人都认为整个房地产市场由高价向低价转折的拐点在1997年，其实只是由于当年的亚洲金融风暴令该年份的下滑显得尤为明显，熟悉广州整个房地产市场的人士都可以发现，其实广州房地产市场的真正拐点在1995年，当然写字楼也并不例外，这也是李灿在决定投资房地产前做的一项功课。

1994年是广州写字楼市场最为辉煌的年份，当年的销售均价为18645元/平方米，该价格是目前广州写字楼市场远未能达到的。正是因为这个现象，令李灿下定决心选择投资写字楼，因为他相信写字楼仍有较大的上升空间。

广州写字楼市场兴起于1992年，直到1994年，全市写字楼批准预售面积为67.8万平方米，销售面积仅为12.3万平方米，而当年写字楼市场的质素与现今写字楼的配备相比远为落后，各种配套也并不齐全，当时广州世界贸易中心已经算得上是顶尖写字楼；2007年上半年房管局公布得数据显示，今年上半年一手写字楼得销售均价为11876元/平方米，远未达到1995年的价格水平，另外2006年新批准面积仅为36万平方米，销售面积却达到64.87万平方米，市场大量消化了之前留下的写字楼；2007年上半年一手写字楼的销售均价为11876元/平方米，比去年同期增长了39%，而二手写字楼的销售均价为4578元/平方米，比去年同期增长了9.7%，可见市场的活跃程度。

目前广州写字楼的整体投资回报率约为8%，一手写字楼的投资回报率为8%-10%左右，租售比约为1：150。具体到各别区域，以珠江新城为例，目前珠江新城的住宅均价为2.5万元/平方米，租赁价格为65元/平方米/月，而目前珠江新城销售单价同样为2万元/平方米左右的甲级写字楼，租金为130元/平方米/月，其回报率之高其实也并不难理解。

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责任编辑/chenlina.gz

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